Закон и право
Назад

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

Опубликовано: 15.02.2020
0
2

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

  1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
  2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
  3. Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион.
  4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Исключения из правил

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

  • Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
  • Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
  • Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
  • Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

Наличие земельного участка – необходимое условие для начала собственного бизнеса, организации приусадебного хозяйства или возведения частного дома.

Стоимость надела в районах с развитой инфраструктурой настолько высока, что оказывается недоступной не только для граждан, но и для предпринимателей. Выход есть: аренда земли у государства, на которую, согласно нормам закона, имеет право каждый россиянин.

Этот инструмент позволяет в дальнейшем стать собственником полученной площади на упрощенных условиях.

Российское законодательство провозглашает равные права граждан на землю. На практике это положение реализуется через институт аренды участков, находящихся в публичной, т.е. государственной собственности.

Граждане вправе арендовать земельные наделы, если последние:

  • не относятся к запрещенным категориям;
  • предоставляют возможности для подключения коммуникаций;
  • состоят на кадастровом учете.

Возможности аренды не распространяются на земли, которые относятся к территории заповедников и национальных парков, на которых располагаются объекты военно-промышленного комплекса и закрытые производства (например, атомная энергетика).

Законодательство не ограничивает площадь передаваемых гражданам участков. Их можно получить во временное пользование на период 1-49 лет.

Участки, на которых предполагается возведение зданий и сооружений, реализуются через аукционы, организуемые по инициативе муниципальных властей. Чтобы быть в курсе актуальных предложений, нужно постоянно просматривать официальный сайт администрации, городские газеты и журналы.

Хлопоты об организации и проведении аукциона ложатся на местную администрацию. Она выбирает и публикует место и время события, определяет начальную стоимость, правила «игры» и сроки заключения договора с победителем. Сведения о торгах должны быть размещены в общедоступных источниках не позднее, чем за 30 дней до мероприятия.

Как получить землю в аренду у государства, если муниципалитет выступил инициатором торгов? Нужно не позднее, чем за пять дней до события, принести лично или направить по интернету документы:

  • заполненную заявку;
  • копию удостоверения личности;
  • платежку, подтверждающую внесение денежного обеспечения.

Будущему временному владельцу не о чем беспокоиться: реализуемые участки предназначены для строительных нужд согласно местным правовым актам. Побеждает тот участник аукциона, который называет наивысшую арендную плату. Первоначальная ставка устанавливается на уровне 1-2% от кадастровой стоимости надела, затем в ходе торгов она поднимается.

С 2015 года муниципалитеты могут включать в один аукционный лот только один участок земли. Это законодательное правило введено для того, чтобы аренда оказалась доступной как для крупных фирм, так и для физических лиц.

Получить землю в аренду с правом выкупа могут граждане, выступающие инициаторами торгов. Объектом аукциона являются уже сформированные наделы (т.е. поставленные на кадастровый учет) и земли сельскохозяйственного назначения.

Порядок получения участка включает следующие шаги:

  1. Надо узнать, какие свободные земли имеются в муниципальной собственности

Самый простой способ – обратиться в МФЦ и запросить выписку из ЕГРП по собственнику «муниципалитет». Как получить документ – подскажут сотрудники госучреждения. Услуга платная: цена за нее составляет 200 рублей.

  1. Нужно выбрать участок из свободных земель

Необходимо открыть карту РосРеестра и, используя кадастровые номера, получить сведения обо всех свободных наделах: площадь, точное место нахождения, предназначение, наличие собственника и т.д.

Из свободных вариантов следует выбрать наилучший. Специалисты советуют выехать «в поля» и отсмотреть приглянувшиеся варианты. Обратите внимание, пригодны ли они для сельского хозяйства или застройки, нет ли на их территории заброшенных промышленных сооружений и линий электропередач, можно ли подключить их к коммуникациям.

  1. Необходимо инициировать проведение торгов

В этих целях пишется заявление на имя городской администрации и подается муниципальным властям на рассмотрение. Будьте готовы ждать: до получения положительного или отрицательного решения может пройти 30-60 дней.

Предлагаем ознакомиться  Как сохранить семью на грани развода

В аукционе могут отказать, если в торгах будет участвовать менее 2-х человек, другой горожанин обратился раньше вас, границы надела будут уточняться, по нему имеются обременения и т.д.

  1. Следует явиться на аукцион по аренде

Торги проходят по стандартному сценарию: муниципальные власти определяют стартовую арендную плату, участники поднимают ее с установленным шагом. Побеждает тот, кто предложил больше. С ним заключается договор на период 3-20 лет с возможностью последующего выкупа земельного надела.

По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.

Формирование стоимости

Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.

Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:

  • Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
  • Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
  • Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
  • Результаты публичных торгов.

Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.

 К=А*С 

Где А – кадастровая цена;

С – специальный коэффициент.

На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.

Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.

Часто у граждан или предпринимателей, которые арендуют земельные участки, возникает необходимость оформления такого надела в собственность. Однако не все люди знают, как правильно и грамотно провести данную процедуру.

Рассмотрим специфику и особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2018 году, какие необходимы для этого документы и в какие инстанции можно обращаться.

Основные моменты

Большинство граждан и юридических лиц не имеют возможности сразу приобрести участок земли для пользования или предпринимательской деятельности.

Но со временем, когда появляется финансовая возможность, граждане предпочитают оформить земельный надел, который пребывает в аренде, в частную собственность.

Рассмотрим, как действовать в таком случае, какие моменты и условия должны быть соблюдены, а также правила составления сделки выкупа земли.

Что нужно знать

Выкуп земельного участка из аренды в собственность у администрации представляет собой выполнение определенных юридических процедур, которые приводят к передаче прав собственности от нынешнего хозяина к гражданину, который оформляет выкуп участка.

Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже.

Изменения в законодательстве, принятые с 2018 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.

Основные изменения коснулись дальнейшего выкупа земли у муниципального органа или государства.

Цена выкупа земли в собственность в 2018 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая немного ниже рыночной цены.

Земля должны быть передана По договору аренды на период не менее трех лет
Заявка на выкуп земли из аренды Без торгов должна быть подана до момента окончания срока аренды
Не должно быть нарушений пунктов сделки аренды арендатором Юридическим или физическим лицом

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

В некоторых регионах, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или вовсе земля передается бесплатно.

У кого есть право

Право физических и юридических лиц на выкуп арендованного участка регулируются Гражданским и Земельным кодексом РФ, а также федеральными законодательными актами. Своим правом выкупа может воспользоваться каждый гражданин или предприниматель.

Данный процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которого устанавливается законодательными актами.

В определенных ситуациях рассматривается оплата в рассрочку, которая растягивается на несколько лет.

Арендатор может приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:

  • если в договоре аренды разрешена данная процедура выкупа;
  • на земле возведено строение арендатора.

Прежде чем выкупить землю, необходимо провести оформление недвижимости в собственность:

  • обратиться в БТИ и получить техпаспорт строения;
  • сформировать план постройки на основании техпаспорта;
  • зарегистрировать строение в госкадастре;
  • провести государственную регистрацию права собственности.

После официальной регистрации строения необходимо обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним участка.

С 1 января 2018 года вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251-ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.

Если граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.

В соответствии с данным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло пять лет и его владелец не внес его в ЕГРП, тогда он снимается с учета в государственном кадастре.

После этого земля переходит в собственность муниципального органа власти. Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского Кодекса.

Процедура купли-продажи земельного участка и для арендатора, и для владельца земли, который передал его в аренду, часто сопровождается определенными трудностями.

Здесь есть множество подводных камней и нюансов, которых можно избежать при знании правил и условий оформления.

Алгоритм оформления арендованной земли в собственность предполагает первым делом визит в местный муниципальный орган власти.

Предлагаем ознакомиться  Права и обязанности следователя в уголовном судопроизводстве

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

После полученного согласования необходимо явиться в орган Росреестра со следующими документами:

  • договор покупки-продажи земли;
  • заявка по стандартной форме с просьбой перевести землю из аренды в собственность;
  • документ, подтверждающий оплату стоимости за участок;
  • квитанция о внесенной госпошлине;
  • решение местной администрации с постановлением о передаче надела вам в собственность;
  • документы, которые подтверждают процедуру расчета цены земли (они готовятся специальной оценочной комиссией).

По истечению недельного срока после подачи арендатором в местную администрацию кадастрового плана интересующего надела, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса составляется текст сделки купли-продажи.

Выкуп земли осуществляется на базе данного договора. Этот договор отправляется собственнику по почте или передается лично с получением расписки.

После обсуждения и утверждения всех моментов подписывается сделка. Если же владелец не отвечает на обращение арендатора, он имеет право обратиться в судебную инстанцию и требовать согласия владельца на оформление сделки выкупа.

Стоимость участка в таком случае рассчитывается и утверждается в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию с личным паспортом И кадастровым паспортом участка, также нужно иметь при себе договор аренды и схему надела
За получением выписки из госкадастра Нужно обратиться в федеральный орган картографии и постановки земли на государственный учет. После проведения процедуры межевания и согласования контуров участка, вам будут выданы на руки технические документы на участок
Далее нужно получить в местном органе власти решение о передаче вам участка земли Которое принимается на базе предоставленного пакета документов. В данной бумаге указывается цена, которую вам нужно будет оплатить для перехода прав собственности к вам
После оплаты данной суммы нужно написать заявку На государственную регистрацию сделки, потребуется приложить к заявке решение администрации и копию корешка об оплате государственной пошлины. Также нужно иметь при себе личный паспорт
По истечении месяца вы сможете получить документ О праве собственности

Также предусмотрена процедура получения арендованного участка земли на бесплатной основе по программе приватизации.

Какова стоимость

Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли.

Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены.

Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения.

Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства.

Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости.

Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.

Москва

В Москве и Московском регионе оформление частной собственности на земельные наделы под постройками считаются редким исключением из правила, поскольку законом от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» касательно таких земель разработано правило приоритета аренды над правом собственности.

В Москве в большинстве случаев земли под строениями и зданиями оформляется по договору аренды.

В Московском регионе выкуп в частное владение арендованной земли под постройками считается более распространенным явлением.

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

К некоторым категориям участков могут применяться ограничения, в соответствии с Генпланом Москвы и кадастровыми документами на землю.

Отметим, что случаи, когда постройка принадлежит к собственности физического лица, а земля под ней обложена некоторыми ограничениями, происходят редко.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

  • Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
  • Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
  • Дачный участок находится в общем пользовании;
  • Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
  • Уже есть участок для КФХ в аренде;
  • Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.

Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).

  1. Открываем публичную кадастровую карта РосРеестра.
  2. Находим сформированные земельные участки с целевым назначением — земли населенных пунктов, ВРИ — промышленное использование / под нужды автотранспорта / придорожный сервис / парковки (законодательство — ст. 88, 90 ЗК РФ) (свободные будут выделены желтым цветом). Если участок отмечен как публичная собственность, то копируем его кадастровый номер и заказываем выписку из ЕГРН о правах и ограничениях. 
  3. Документально убедившись в том, что участок в публичной собственности и нужного назначения, подаем заявление о выделении земельного участка (инициируем аукцион по продаже земельного участка из муниципальной или региональной собственности) в исполнительный орган занимающийся распределением земельных участков (ДИЗО, муниципалитет — администрация).

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.

Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например — аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется. Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.

Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру — продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.

Многих начинающих предпринимателей интересует, Как взять землю под бизнес в аренду у государства – в чем заключается порядок оформления данной сделки и какие важные детали необходимо учитывать.

Предлагаем ознакомиться  2 отказ от принятия наследства должен быть

Согласно действующему законодательству, любое физическое или юридическое лицо, имеющее регистрацию на территории РФ, может получить в личное пользование участок земли на основании арендного соглашения.

Правила землепользования и застройки гласят, что обязательным условием для предпринимателя, желающего получить участок в аренду, является намерение обустроить капитальную постройку с фундаментом, которая по факту является недвижимостью.

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

С целью оформления аренды заявитель может обращаться в государственные и муниципальные органы.

Прежде чем взять у государства землю в аренду для бизнеса, важно учесть, что существует определенный ряд ограничений. Не подлежат аренде участки земли, на которых располагаются:

  • заповедники и парки национального значения;
  • объекты, предназначенные для охраны государственной границы;
  • сооружения, предназначенные для нужд вооруженных сил;
  • закрытые территориально-административные образования;
  • объекты, на которых применяется атомная энергия;
  • объекты, предназначенные для хранения и переработки материалов и отходов, представляющих радиоактивную опасность.

Для выбора свободного участка земли под аренду необходимо ознакомиться на сайте государственного реестра. Воспользовавшись виртуальной картой, следует выбрать интересующий город, поселок или другой населенный пункт, а затем приступить к поиску подходящего земельного участка под бизнес.

Как получить участок земли в аренду у государства: стоимость и правила оформления

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

  • Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
  • Тип допустимого использования участка;
  • Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.

Условия аренды и выкупа участка земли у государства

Перечень необходимых документов:

  • Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
  • Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
  • Для юридических субъектов – учредительные документы.
  • Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

  1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
  2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Для начала предлагаю посетить местную администрацию и уточнить собственника данного участка и предложить ему выкуп. В случае если не удастся получить информацию от администрации, вы можете заказать выписку из ЕРГН о правах на данный участок. Также вы вправе написать жалобу в Росреестр на основании Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.

2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре» об изъятии данного земельного участка у собственника в связи с тем, что последний его не использует по целевому назначению и не ухаживает за ним, что ставит под угрозу допущения ухудшения его полезных свойств, думаю так  сразу найдут собственника.

На что нужно обратить внимание

Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.

Что нужно учитывать:

  • наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
  • состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
  • наличие построек на территории.

От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector