Закон и право
Назад

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

Опубликовано: 26.03.2020
0
2

Для чего используется подвал

Подвальное помещение жилого дома предназначено для обеспечения нормального уровня жизнедеятельности граждан, проживающих в МКД. В нем располагается часть инженерных коммуникаций, к примеру, стояки системы водоснабжения, отопления.

Это помещение может использоваться с целью:

  • оборудования мастерской, где жильцы занимаются коммерческой деятельностью;
  • хранения продовольственных запасов;
  • организации сохранности вещей.

Если получить согласие от БТИ и соседей, гражданин вправе провести перепланировку в рассматриваемом помещении. Подвал может быть переделан в дополнительную комнату, вход в которую проделывается в полу квартиры.

Правовая база

У граждан есть правомочия относительно использования, распоряжения этим имуществом. Однако потребуется получить согласие у остальных жильцов.

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

Указанная норма гласит, что подвал может быть передан во владение третьих лиц. Данное действие не должно нарушать интересов граждан, проживающих в доме.

Назначение помещения

Если подземный этаж является общедолевым имуществом, его продажа, аренда и другие операции требуют участия и согласия всех собственников. Чтобы приватизировать участок подвального пространства, придется пройти долгую и сложную процедуру. Однако отступать от алгоритма ее проведения нельзя. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка о передаче подвального помещения в частную собственность будет признана незаконной.

Инициатору приватизации необходимо заранее позаботиться об организации собрания жильцов. Всем, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, то есть всем собственникам квартир, необходимо вручить повестку дня, в которой будут указаны основные вопросы, выносимые на обсуждение, в том числе отчуждение подпольной территории здания и изменении ее границ. Оповестить собственников и представителей УК важно не позднее, чем за 10 дней до запланированной даты проведения собрания.

В ходе сборов проводится обсуждение и голосование, итоги которого будут признаны лишь в том случае, если будет присутствовать более 50 % от общего числа собственников и членов ТСЖ. Решение о передачи подвального помещения в собственность принимается большинством голосов. По результатам собрания составляется резолюция – документ, на основании которого и будет осуществляться дальнейшая процедура перехода подвального помещения (его доли) в частную собственность.

После получения на руки протокола собрания жильцов, необходимо составить проект перепланировки подлежащего приватизации подземного этажа. Эта бумага должна быть согласована с несколькими инстанциями, включая санитарно-эпидемиологические службы, органы пожарного надзора и иные контролирующие структуры.

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

Следующий этап – экспертиза технического состояния помещения, по итогам которой владелец получит заключение. На финальной стадии данной процедуры снова подача заявки в БТИ, но теперь уже по переоформлению техпаспорта многоквартирного дома. Чей подвал (подземный участок), тот и должен обратиться в Росреестр с заявлением о выдаче свидетельства о регистрации права собственности. К слову, физлицо не имеет права приватизировать всю квадратуру под строением.

На территории технического этажа сосредоточены главные инженерные коммуникации (стояки канализации, водопровода теплотрасса). Но доступ к ним изолирован, поэтому владельцы квартир в МКД могут не беспокоиться за собственную безопасность.

Обычно подвальное помещение предназначено для реализации нужд владельца (хранение консервации, инвентаря и прочего). В многоквартирном доме ситуация иная. Могут ли у владельцев жилья быть «личные» кладовые в местах общего пользования, и что такое МОП многоквартирном доме? Это пространство, которым могут пользоваться все собственники квартир, но только при условии, что своими действиями они не будут причинять неудобства остальным соседям.

Оно необходимо для обеспечения комфортного проживания (лестницы, лифты, чердаки, бойлерные, мусоропровод). В определенных случаях проектная документация специально предусматривает на подпольных этажах площади, которые могут использоваться исключительно для хозяйственно-бытовых целей.

Кто владеет подвалом

Закон устанавливает запрет на передачу в частное владение помещений, куда нельзя заходить гражданам. К примеру, место, где располагаются инженерные конструкции, проведены трубопроводы. Остальная территория технического этажа рассматривается собственностью всех жильцов.

Эта норма предусматривает, что в приватизированных МКД для каждого собственника квартиры выделяется доля в подвальном помещении. Ее размер определяется пропорционально площади жилья.

Учитываются такие условия:

  1. подвал к моменту приватизации не должен находиться в праве собственности;
  2. техническое помещение не обладает определенным назначением;
  3. отделение от квартир.

Если дом является собственностью муниципалитета, у помещения не может быть конкретного владельца. В этом случае подвал используется для размещения и использования коммуникаций инженерного назначения, трубопроводов.

При непосредственном управлении домом УК или ТСЖ устанавливается, что данные организации владеют подвалом. Документально правомочие собственности на рассматриваемое помещение закреплено в государственных реестрах.

Обратите внимание: можно взять выписку в Росреестре и внимательно изучить ее. В данном акте прописано, кто является собственником и на каком основании получены права на технический этаж.

В настоящее время в жилых домах зачастую первые этажи заняты организациями, осуществляющими коммерческую деятельность. К примеру, это магазины или рестораны, спортивные клубы, парикмахерские.

При этом правомочие собственности на подвал может принадлежать жильцам дома или владельцу этой организации. В последнем случае лицо несет обязанность предоставлять доступ к инженерным системам, потому как они отнесены к территории с запрещенного типа.

чей подвал в мкд

Если рассматриваемая организация расположена на техническом этаже, она выступает собственником или арендатором подвала. Для этого требуется получить согласие от жильцов. Когда указанная территория занята незаконно, гражданам нужно обратиться в судебный орган.

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.

Как определить собственников

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Квадратные метры нижнего этажа здания могут принадлежать владельцам жилых помещений в многоэтажке при наличии следующих условий:

  • на момент передачи (продажи) государственной или муниципальной собственности в частные руки жилой площади подземный этаж не являлся владением третьих лиц;
  • подвал многоквартирного жилого дома фактически отделен от жилья и не имеет особого назначения;
  • на нижнем этаже располагается коммунально-техническое оборудование, введенное в эксплуатацию для обслуживания более чем одной квартиры.

Если подвал многоэтажки является собственностью всех жильцов, то без согласия даже одного из них невозможно сдать помещение в аренду, продать, обменять или совершить любую другую сделку. Допускается также нахождение территории нижнего этажа в частной собственности, если оно занято физлицом по преимуществу раннего приобретения и вселения.

Не всегда жильцы могут мирно договориться о том, чей подвал в многоквартирном доме. Указанные споры могут разрешиться только в судебном порядке. Согласно ст. 36 ЖК РФ, владеть, пользоваться и распоряжаться кладовыми могут все хозяева квадратных метров (в равных долях) при условии, что объекты были приватизированы.

Предлагаем ознакомиться  Общее собрание собственников многоквартирного дома

Однако существуют и исключения. В 90-е годы была распространена практика, когда технические этажи принадлежали лицам, которые не имели собственного жилья в МКД. Чтобы владельцы дома могли оформить общедолевую собственность на указанное имущество, необходимо:

  • отсутствие притязаний на владение, пользование и распоряжение от третьих лиц (на момент приватизации);
  • чтобы нулевой этаж не имел специального назначения, был изолирован от квартир и оснащен инженерными коммуникациями.

Не теряет актуальности вопрос о том, имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения. Теоретически, отчуждать МОП запрещается. Но не каждый подвал подпадает под указанную категорию, а только тот, в котором находится оборудование (стояки, теплотрасса, водопровод и прочее), обслуживающее сразу несколько квартир в доме.

Граждане вправе занимать территорию в подвальном этаже в границах, соответствующих их долям. Несколько иначе обстоит дело с правовым режимом подвальных помещений многоквартирного дома, который считается новостройкой. В возводимых сегодня объектах застройщик заранее продумывает вопрос их оснащения и использования с максимальной выгодой.

Любые проблемы собственников квартир в многоэтажке, если они касаются проведения капитального ремонта и переселения граждан из аварийного жилья поможет решить Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Горячая линия ЖКХ (8-800-700-89-89) доступна круглосуточно, звонки из любой точки России бесплатны.

Приватизация подвала

Для решения вопроса о том, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, собственники квартир вправе приватизировать это помещение.

Реализовать данную процедуру удастся, если:

  • граждане наделены правомочиями собственности на жилое помещение;
  • на подвал не распространяются чьи-либо права;
  • УК или муниципалитет не выступают владельцами технического этажа.

После приватизации данного помещения лица получают возможность использовать его в личных целях.

Обратите внимание: в случае продажи квартиры, стоимость по договору удастся завысить, так как права на подвал передаются во время проведения сделки в отношении жилья.

На начальном этапе потребуется получить согласие всех лиц, проживающихв многоквартирном доме. С указанной целью собирается общее собрание собственников жилья, по результатам которого составляется протокол.

В документе прописывается принятое решение, итоги голосования. Всем собственникам квартир направляется уведомлении о проведении собрания. Отправить документ нужно за 10 дней до производства рассматриваемой процедуры.

После собрания формируется ходатайствоот имени лиц, которые претендуют на получение правомочий собственности. К нему прикладывается план подвала. Гражданам потребуется обратиться в ЖЭК и получить акт проведенного обследования. Документация передается в администрацию муниципалитета.

Важно! Пока заявка рассматривается, нужно получить разрешение на приватизацию у Управления архитектуры, согласовать действия с пожарной службой и СЭС

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

На завершающем этапе выдаются документы, подтверждающие наличие прав собственности на технический этаж.

Образец заявления

В законодательных актах не установлено единой формы заявления для приватизации нежилого помещения.

В администрацию г. Москва

От Иванова Ивана Ивановича,

Петрова Ефима Борисовича,

Кузнецова Анатолия Степановича,

приватизация подвала в мкд

проживающих в доме по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 2 

Заявление о приватизации подвального помещения

Просим Вас передать в нашу общую долевую собственность подвальное помещение дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 2.

Приложение:

  • документация о праве собственности на квартиру;
  • согласие всех жильцов;
  • протокол общего собрания.

01.12.2019 года                                                                           _____________ (Кузнецов А.С.)

                                                                                                          _____________ (Иванов И.И.)

                                                                                                          _____________ (Петров Е.Б.)

Оформление помещения, расположенного на техническом этаже, в личную собственность – процедура, сопряженная с преодолением целого ряда бюрократических проволочек. В каких случаях можно и как приватизировать подвал? Изначально следует вынести вопрос на голосование на ОСЖ. При этом решение будет легитимным, если в нем примет участие более 50% жильцов.

На следующем этапе необходимо заказать проект реконструкции, затем согласовать последний с контролирующими структурами – СЭС, Пожарной инспекцией и т. д. Также документ необходимо представить в муниципальный орган власти, где его рассмотрит специальная комиссия. Дополнительно проект передается в БТИ, сотрудники которого должны одобрить план реконструкционных работ.

Затем начинается практическая реализация проекта. После завершения перестройки назначается техническая экспертиза подвального помещения, результатом которой является соответствующее заключение. Собственники недвижимого имущества обращаются с заявлением, чтобы внести корректировки в техпаспорт МКД. В результате переоснащения площадь объекта уменьшится. Заключительный этап оформления подвала в личную собственность – получение нового свидетельства на недвижимое имущество в Росреестре.

Необходимо подготовить письменное обращение, к которому следует приложить:

  • протокол ОСЖ;
  • техническую документацию на объект недвижимости;
  • квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Регистрационное свидетельство выдается после тщательной проверки представленных бумаг.

Кто несет ответственность за содержание подвала

Уход за техническим состоянием подземелья осуществляется за счет средств собственников квадратных метров в МКД. Пользование подвалом в многоквартирном доме происходит в равных долях, следовательно, расходы по его содержанию жители несут в одинаковом объеме. Организацией ремонтных работ, как правило, занимается УК на возмездной основе. Приводить в порядок кладовые помещения в подвале многоквартирного дома должны их владельцы.

Объекты, относящиеся к МОП, модернизируются и восстанавливаются за счет финансирования владельцев квартир. Содержание подвальных помещений многоквартирного дома – прерогатива УК. Последняя нанимает подрядную организацию для проведения текущего или капитального ремонта. В отдельных случаях собственники жилья самостоятельно могут выбрать подрядчика.

Изначально хозяева должны определиться с целью использования помещения. Указанный вопрос следует обсудить на общем собрании жильцов (ОСЖ). Причем уменьшать территорию общего имущества в МКД без согласия всех собственников запрещается ЖК РФ (ч. 3 ст. 36). Если реконструкция была произведена самовольно (без предварительного обсуждения на ОСЖ), причем территория нулевого этажа оснащена коммуникациями, благодаря которым сразу нескольким жильцам поставляются услуги ЖКХ, то она носит незаконный характер.

УК наделена полномочиями вынести на повестку дня ОСЖ вопрос о демонтаже постройки, которая была нелегально возведена. Также собственники, чьи права нарушены, вправе обратиться с жалобой в ГЖИ и инициировать таким образом проверку на предмет законности произведенной реконструкции. Причем демонтировать конструкции будет тот, кто их нелегально соорудил.

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Проведение перепланировки в подвале

Процесс перепланировки подвального помещения помогает расширить жилую площадь, организовать место для развлечения и отдыха, сделать отдельную комнату для хранения предметов, которые редко используются в быту.

Используется такая последовательность действий:

  1. подготовка планов;
  2. снятие копии с лицевого счета;
  3. получение выписки из домовой книги, где отражены данные обо всех лицах, прописанных в доме;
  4. заверение копий в нотариальной конторе;
  5. разработка проекта перепланировки.

Потребуется обратиться в организацию, занимающуюся созданием проектов. Часто коммунальные службы отказывают в выдаче согласия на перепланировку подвала в жилое помещение, так как он не отвечает требованиям санитарного типа.

Важно! Установлено, что в комнате должен быть минимум 1 источник естественного света.

Самовольный захват подвала

Нередко случается так, что помещения цокольного этажа, несмотря на осуществление процедуры приватизации, оказываются заняты иными лицами, без ведома и разрешения собственников. При этом незаконные хозяева подвала уверенно стоят на своем, доказывая, что данная площадь занята ими на легитимных основаниях. Одно из них – перестройка и оснащение подвала за личные средства.

К слову, данного аргумента недостаточно для того, чтобы закрепить за незаконным захватчиком право единоличной собственности на подземное помещение. Ведь законом определено, кто может пользоваться подвалом в многоквартирном доме. С такой ситуацией, как самовольный захват подземного этажа, чаще всего приходится сталкиваться в домах вторичного жилого фонда, построенных в советский период.

Предлагаем ознакомиться  С какого момента наследник становится собственником недвижимости

Чтобы установить справедливость и вернуть квадратные метры в пользование законным владельцам, потребуется организовать собрание жителей, установить, когда произошла смена собственников, перераспределить квадратуру подземного этажа как полагается. Стоит отметить, что в многоэтажных жилых строениях решения по эксплуатации площадей, которые находятся в долевой собственности, принимаются на жилищных собраниях.

В некоторых случаях жильцы без каких-либо оснований занимают и используют площади, расположенные на нулевом этаже. Свои притязания на нежилой объект они мотивируют тем, что инвестировали наравне с другими собственниками денежные средства в обустройство МОП. Однако подобная мотивировка не имеет юридического обоснования, поскольку технические помещения в жилом доме принадлежат всем владельцам согласно долевому принципу. О фактах самозахвата необходимо информировать УК/ТСЖ, а вопрос выделения доли конкретному собственнику выносить на голосование ОСЖ.

Встречаются ситуации, когда происходит противоправное занятие подвального помещения. Причиной совершения такого нарушения выступает то, что граждане не знают о наличии у них правомочий на технические помещения.

Мошенники доказывают права на подвал, ссылаясь на то, что они вложили денежные средства для производства ремонта в рассматриваемом помещении. Однако с юридической точки зрения указанные доводы не являются основанием для перехода прав на подвал.

Поэтому жильцам МКД следует отстаивать свои интересы. Защита прав может происходить в судебном порядке. Для этого формируется соответствующий иск.

Загрузка ...

Таким образом, подвал может быть собственностью жильцов или управляющей компании. Если здание не приватизировано, владельцем является муниципалитет.

Можно ли сдавать в аренду

Вопрос имущественного найма и то, на какие нужды будет расходоваться плата за него, также решается на ОСЖ. В частности, средства могут быть потрачены на обустройство придомовой территории или текущий ремонт МОП. О том, на каких условиях будет осуществляться аренда подвального помещения в жилом доме, жильцы предварительно обговаривают с УК/ТСЖ.

Если подвальное помещение является общей собственностью, то есть принадлежит всем владельцам квартир жилого строения, то сдать его в аренду торговым и некоммерческим организациям можно только в том случае, если положительное решение было принято большинством голосов на общем собрании.

Вместе с тем собственники имеют серьезные ограничения в своих правах относительно подвала. Общим имуществом многоквартирного дома фактически может распоряжаться либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья. Именно эти управленческие звенья определяют целевые назначения средств, вырученных от аренды.

Возможные целевые траты финансов, вырученных со сдачи подвала в аренду, заранее обсуждаются при заключении договора между УК и жильцами квартир. Вне зависимости от того, кто владелец подвала в многоквартирном доме, он всегда имеет право сдавать свою подземную территорию в аренду.

Для чего предназначен подвал

Противоречия в действующих и утративших юридическую силу нормативно-правовых актах нередко приводят к тому, что цокольные этажи здания оказываются бесхозными и заброшенными. Стороны не могут договориться, кому принадлежат подвалы в многоквартирных домах. Сами жильцы многоэтажек далеко не во всех случаях имеют право обустраивать подземелье в собственных интересах.

Все дело в том, что основным предназначением подземных этажей является размещение коммуникаций, оборудования и технических приспособлений для круглогодичного обслуживания здания. Здесь, в подпольном помещении, обычно располагается теплотрасса и центральные узлы электросетей, водопровода, отопления, вентиляции и других инженерных систем.

С другой стороны, подвал в многоквартирном доме в норме включает в себя и участки нетехнического назначения, что и позволяет задействовать территорию для организации магазинов, складских помещений, офисов и иных целей.

Практическое содержание законодательства

Если обратиться к статье 36 Жилищного кодекса РФ, становится предельно ясно, чья собственность. Подвалы многоквартирных домов являются общедолевыми помещениями, права на которые есть у каждого жильца. Владельцы квартир сами могут решать, как и в каких целях использовать подземный метраж, поскольку они являются его полноценными собственниками.

Вместе с тем, Высший Арбитражный суд РФ установил особый регламент владения и эксплуатации цокольных этажей. Было постановлено, что подвал, не отнесенный ранее к общему имуществу и предназначенный под индивидуальное пользование, становится собственностью одновременно с получением права владения квартирой.

Из этого следует, что правом выбора подвального помещения автоматически наделяется тот, кто первый приобрел жилье в многоэтажке. Соответственно, этот владелец получает преимущество за счет более раннего приобретении. Остальные жильцы, заселившиеся позже, могут претендовать на оставшиеся свободные участки подземного пространства.

Вопросу пользования и собственности подвала в многоквартирном доме посвящена статья 290 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания, следует, что владельцы квартир в многоэтажке на праве общей долевой собственности являются собственниками всех нежилых помещений, несущих конструкций, а также оборудования, обслуживающего более одной квартиры.

В статье 235 того же Кодекса дается перечисление помещений и территорий, пользоваться которыми на законных основаниях имеют право владельцы квартир. К ним относятся:

  • подвальные и иные хозяйственные помещения для размещения спецоборудования, включая чердак, пристройки и др.;
  • межэтажные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты и коридоры.

Владение подвалом мкд

Главное условие заключается в том, чтобы пространство не было предназначено для специальных технических целей.

Сегодня подвалы имеются практически во всех домах, построенных еще в советские времена. Подземные помещения предназначены именно для обеспечения жизнедеятельности всего строения. Стояки отопления, горячее и холодное водоснабжение, газопровод и другие механические, электрические, санитарно-технические конструкции с отсечными кранами находятся именно в подвалах многоквартирных домов.

Если в доме стала частной хоть одна квартира — подвал уже трогать нельзя.

Споры, связанные с владением подвалами и чердаками, начали повсеместно разгораться с момента появления в нашей стране института жилой частной собственности. С началом повальной приватизации в суды начали безостановочно поступать иски о правах домовладельцев, причем не на их жилой метраж, а на квадратуру чердаков, подвалов, лифтов, лестничных площадок и пролетов.

К чьему имуществу относится подвал многоквартирного дома, не имеет принципиального значения. Важно, чтобы у управляющей компании или ТСЖ всегда имелся доступ к цокольному этажу. Так, например, при возникновении аварийной ситуации от водоснабжения отключается отдельный подъезд, но если у сотрудников коммунального предприятия нет доступа к стоякам с отсечными кранами, придется перекрыть воду на весь дом.

Нередко проблема усугубляется еще и тем, что в ночное время суток, а также в выходные и праздничные дни попасть к инженерным сетям невозможно. Если собственником подвала (или его части) является предприниматель, то организации, обслуживающие здание, часто сталкиваются с невозможностью получить доступ к инженерному оборудованию с целью его планового осмотра, ремонта или замены старых коммуникаций в отведенное для этого время. При отсутствии бизнесмена или его представителей коммунальщики не имеют возможности попасть в подвал.

Кроме того, лица, приватизировавшие подземное помещение, часто осуществляют его перепланировку без утвержденного проекта, разрешений и согласований с рядом инстанций. Такая реконструкция в большинстве случаев носит незаконный характер. В дополнение ко всему владельцы подвала нередко решаются на захват бесхозных квадратных метров, чтобы увеличить площадь своего участка.

Как бы странно это ни звучало, но, исходя из судебной практики, иски жильцов к «подвальным» предпринимателям в большинстве случаев остаются без удовлетворения. Несмотря на явное несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов, правосудие чаще принимает сторону бизнесменов, чем фактически отказывается признавать право собственности жильцов на хозяйственно-коммунальные помещения нижнего этажа.

Кто должен отвечать за состояние подвала

В данном контексте ответственными также являются владельцы, то есть жильцы многоквартирного дома. Следовательно, расходы на содержание подвала делятся в равном соотношении на всех долевых собственников. Что же касается ремонта и реконструкции, то в случае необходимости проведения работ все расходы возлагаются на управляющую компанию, с которой у жильцов дома заключен договор. Коммунальщики осуществляют свою деятельность за плату, фиксированную в соглашении.

Получить ключи от подвала многоквартирного дома можно в управляющей компании, которая ответственна за ведение технических дел и коммунальное обслуживание многоквартирного дома. В строениях, где подземный или цокольный этаж принадлежит жильцам на праве долевой собственности, каждый житель при желании может получить доступ.

Законно ли использование частных подвалов

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.
Предлагаем ознакомиться  Как узнать обременения земельного участка в 2020 году

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Судебная практика

Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения.

Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.

Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.

Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?

Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию.

Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.

Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение.

Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.

Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.

Яркий прецедент

Не так давно Верховный суд РФ растолковал принятое решение и дал объяснение местным инстанциям после пересмотра дела, связанного с подвалом в многоквартирном доме. Наплыв подобных исковых заявлений увеличился за последние несколько лет, что делает каждое разъяснение ВС РФ особенно интересным не только для судейского аппарата, но и для домовладельцев, готовых защищать собственные права.

В собственности и пользовании у жильцов подвальное помещение находилось с момента ввода здания в эксплуатацию, но через несколько лет муниципалитет отобрал техническое помещение. Кроме того, часть подвала была сдана в аренду коммерческому предприятия. Ситуация может показаться стандартной. Но в данном случае один из собственников квартир не собирался мириться с несправедливым положением дел.

Начало данная история берет с обращения в суд горожанина, который просил районный суд вернуть жильцам в законное пользование подвал. Общее имущество многоквартирного дома находилось в незаконном владении местной администрации. Здание, в котором проживает гражданин, введено в эксплуатацию в 1965 году.

На подземном этаже размещено инженерное оборудование, которое обеспечивает жизнедеятельность пятиэтажки. Жильцы начали приватизировать квартиры в 90-х годах после принятия соответствующего закона, дающего такое право. Истец-собственник не сомневается, что он и его соседи имеют все права владения и пользования техническими помещениями, предназначенными для обслуживания их квартир.

В 2009 году хозяином подвала в многоквартирном доме стала городская администрация. Об этом истцу стало известно после получения ответа на запрос в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Интересно, что процесс перехода из частной в городскую собственность занял несколько лет и завершился в 2007 году.

Подвал под многоквартирным домом, принадлежащий городу, был поделен на два участка. На первом располагались инженерные коммуникации для обеспечения нормальной жизнедеятельности дома (трубопроводы, краны, вентили, заслонки и прочее оборудование). За их функционированием должна была следить управляющая компания, с которой жильцы после приватизации квартир заключили договор на одном из собраний собственников. Вторая часть подвала сдавалась в аренду коммерческой фирме.

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

Главная претензия, которую предъявлял житель дома в суде, основывалась на отсутствии доступа к подвалу многоквартирного дома. По его мнению, это угрожает здоровью проживающих в этом здании граждан и сохранности их имущества. Причина – отсутствие возможности своевременно проводить ремонтные работы в подвале многоквартирного дома.

К тому же речь здесь идет и об элементарном нарушения законных прав общей долевой собственности. Заявитель просил суд признать недействительной регистрацию подвального помещения в ЕГРП как собственности городской администрации и назначить штраф за несоблюдение требований к подвалам многоквартирных домов.

Суд общей юрисдикции не удовлетворил иск, обосновав отказ неправильно выбранным способом защиты нарушенных прав. С данным доводом согласился и судья апелляционного суда, по мнению которого подвальные помещения не могут являться общим домовладением, потому что якобы они имеют самостоятельное предназначение. Не собираясь опускать рук, жилец дошел до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, которая вынесла вердикт в его пользу.

Что постановил Верховный Суд России

Нижестоящие инстанции вынесли некорректное решение. Руководствуясь статьей 290 ГК РФ, о которой было отмечено ранее, владельцы квартир в многоэтажке являются собственниками общих помещений в доме, а также совладельцами несущих конструкций, механического, электрического, сантехнического и прочего оснащения, обслуживающего более одной квартиры, вне зависимости от места расположения.

Тоже самое подтверждает и приведенная Верховным Судом статья 36 ЖК РФ. Правовые нормы относят к объектам долевой собственности технические этажи, чердаки, подвалы, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифты, лифтовые шахты. В Жилищном Кодексе четко прописано, что собственники приватизированных квартир в государственном или муниципальном жилом фонде автоматически становятся хозяевами мест общего пользования и инженерного оборудования.

Вникая в вышесказанное, стоит отметить, что Верховный Суд подразумевает потерю статуса объекта, находящегося в муниципальной собственности, с момента реализации гражданами прав на приватизацию. Следовательно, собственником подвала в многоквартирном доме становится полноправный владелец хотя бы одной квартиры или даже комнаты. Юридически режим подземных и иных технических помещений должен определяться датой приватизации первой квартиры всего строения.

Выводы

Подведем итоги. Чтобы принять правильное решение в подобных спорах, суд должен предварительно устанавливать, с какого момента произведена приватизация первой квартиры в этом здании, размещены ли в подвальном помещении инженерные коммуникации и предназначено ли оно для обслуживания всего дома, а также определялось ли оно на дату приватизации для самостоятельной эксплуатации.

В рассмотренном примере суд общей юрисдикции и апелляция не смогли верно распределить бремя доказывания, что и послужило нарушению правовых норм. Задача истца – найти аргументы и предоставить факты, свидетельствующие о том, что приватизация была проведена в период обслуживания подвалом всего дома. Ответчику предстоит доказать обратное, что подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector