Закон и право
Назад

Стоит ли сдавать квартиру легально

Опубликовано: 25.02.2020
0
1

Чем наделен собственник?

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке
Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке

По сути, факт заключения соглашения передает права владельца недвижимости во временное «владение» арендатору. Также наделяет последнего и обязанностями в отношении арендуемой недвижимости.

В соответствии с 681 статьей ГК страны, на период сдачи квадратных метров по найму хозяин жилплощади сохраняет за собой только обязанность участвовать:

  • капитальном ремонте объекта недвижимости;
  • благоустройстве придомовой территории;
  • ремонте подъезда;
  • в выборах по месту регистрации.

Читайте о правах и обязанностях арендодателя в нашей статье.

Права наймодателя также четко указываются, что становится гарантией исключения у квартиросъемщика столь популярных опасений о незамедлительном выселении или иных санкциях. В том числе к ним относится:

  • изменение стоимости ежемесячного платежа по обоснованным причинам с согласия квартиросъемщика;
  • Стоит ли сдавать квартиру легальнорасторжение соглашения о найме при нарушении временно проживающим правил эксплуатации помещения, включая нарушение общественного порядка и несвоевременное внесение платежей;
  • досрочное расторжение в судебном порядке;
  • посещение с целью оценки состояния имущества в любое удобное время при предварительной договоренности с квартиросъемщиком.

Это зависит от того, идет ли речь о неприватизированной или приватизированной квартире. Есть ли права у квартиросъемщика в неприватизированной недвижимости?

В первом случае необходимо помнить, что официально предоставить во временное пользование жилплощадь, не являющейся приватизированной,

ответственному квартиросъемщику

достаточно сложно.

Так как такая собственность де-юре принадлежит государству, искать нанимателя на жилье нельзя. Соглашение о найме, оформленное в отношении такой недвижимости, при возникновении любых спорных вопросов окажется недействительным и в суде рассматриваться не будет.

Фактически сдавать свое жилье во временное владение может только официальный владелец приватизированной квартиры. Каковы обязанности нанимателя по соглашению о найме жилплощади?

В такой ситуации требования к эксплуатации такого жилья переходят квартиросъемщику на основании договора, заключаемого в соответствии со статьей 671 ГК РФ. Соглашение составляется только в письменной форме. Экземпляры готовятся для каждой из сторон такого соглашения.

С момента подписания этого документа в число обязанностей временного хозяина включается полный спектр задач, которые в иной ситуации стоят перед постоянным владельцем, что определено в 674 и 681 статье уже упоминавшегося документа, если иное не предусмотрено в договоре:

  • оплата коммунальных платежей;
  • поддержание жилья, используемого по найму, в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
  • устранение ущерба, который мог быть нанесен квартиросъемщиком третьим лицам;
  • возможность «подселить» членов семьи;
  • ответственность перед правоохранительными органами при нарушении правопорядка квартиросъемщиком.

Жилье можно использовать только с указанной целью, то есть для проживания. Квартиросъемщик обязан освободить площадь в момент истечения договора найма.

Общая информация

Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по договору социального найма. По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:

  • найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
  • владение объектом собственности на правах социального найма, что показывает, что основным собственником является государство, определяет Жилищный кодекс страны.

О том, кому и на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, можно узнать на нашем сайте.

Договор избавит от претензий со стороны соседей

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дисциплинирует жильцов

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя
За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально
В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Законодательство о сдаче квартиры в аренду

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Что регулирует договор найма?

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности

Все названные нюансы правоотношений сторон могут рассматриваться и обсуждаться только при наличии официально подписанного соглашения.

Его можно подготовить с помощью представителей агентства недвижимости или юриста. Оно может быть написано самостоятельно в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя.

Все требования к этому документу указаны в 671 статье Гражданского кодекса России.

Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются:

  • паспортные данные сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на жилплощадь;
  • срок проживания;
  • возможность «подселения» сторонних лиц, не являющихся членами семьи квартиросъемщика.

Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты. Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.

Стоит ли сдавать квартиру легально

В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.

К соглашению часто прикладывается опись мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить акт приема-передачи жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.

Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная доверенность на выполнение таких операций с недвижимостью.

  • Почему при найме или сдаче в аренду квартиры юристы советуют заключать соответствующий договор?
  • Ответ очевиден: данная, кажущаяся на первый взгляд, формальность, защищает, прежде всего, права самих участников сделки, а в будущем может стать письменным доказательством в суде и подтверждением спорных правоотношений (например, при возникновении конфликтных ситуаций).
  • Заключение же договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Во-первых, необходимо отметить, что законодательством предусмотрен как договор аренды и договор найма жилого помещения.  Это разные договоры, для каждого из которых Гражданским кодексом РФ установлены свои правила.

  1. О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает юридическое лицо (организация).
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
  3. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
  4. Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает физическое лицо (гражданин), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.
Предлагаем ознакомиться  Как подарить долю в приватизированной квартире родственнику

Найм и аренда

Правила заключения первого из названных договоров определены в главе 34 («Аренда») Гражданского кодекса РФ, а второго — в главе 35 Гражданского кодекса РФ («Наем жилого помещения»). И хотя на практике большинство граждан применительно к найму жилья используют термин «Аренда», в настоящей статье мы будем пользоваться термином «Найм жилого помещения».

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и временное пользование для проживания в нем.

Кроме того, в зависимости от того, находится ли квартира в собственности гражданина (приватизированная) или в собственности государства (муниципальная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место договор найма жилого помещения, во втором — договор поднайма. В обоих случаях у граждан имеется право на сдачу жилья в найм (или в аренду) и получение таким образом доходов.

Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, которые больше всего волнуют граждан при сдаче-съеме жилья.

1. Нужны ли на договоре найма жилья печать агентства недвижимости и (или) его нотариальное удостоверение?

Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже.

Казалось бы, в чем причина того, что граждане считают необязательным заключение договора? Причиной тому может быть как доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, так и желание сэкономить время и деньги.

Отдельные собственники, желающие сдать свое жилье за плату, полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, и т.д., то заключение с ними договора будет являться проявлением недоверия по отношению к ним.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается?

Только договор, причем грамотно составленный, поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Кроме того, среди граждан (как сдающих, так и снимающих жилье) бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью и удостоверен подписью представителя агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда приходится слышать о том, что договор найма должен пройти обязательную государственную регистрацию.

В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Это означает, что ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилого помещения не нужно.

Убеждение же в необходимости печати агентства недвижимости на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта печать не дает.

О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства агентов (риэлторов) перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным уполномоченным на это лицом и скреплены печатью.

Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись агента (риэлтора) и печать агентства недвижимости на договоре ни к чему их не обязывают.

  • договор социального найма Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.
  • договор коммерческого найма. Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается?

Договор найма жилого помещения Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

  • предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)
  • плата за жилое помещение,
  • перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст.673 Гражданского кодекса РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

  • Не все могут позволить себе собственное жилье, поэтому отличным решением для них является наем жилого помещения.
  • Такая процедура с недвижимостью требует официального оформления, которое обезопасит сделку для обеих сторон соглашения.
  • Необходимым документом при этом является договор найма жилого помещения, об особенностях которого будет рассказано ниже.

С договором удобно платить за квартиру

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается?

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается
Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Как влияет смена владельца?

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается?

Частой причиной форс-мажорного прекращения сдачи жилплощади и выселения квартиросъемщика становится её продажа или иная другая сделка, включая дарение и наследование.

Узнайте из нашей статьи также об условиях и основаниях для выселения и переселения из жилья, полученного по договору социального найма.

Какие права есть у арендатора?

Он может продолжить проживание в объекте недвижимости, в котором сменился владелец, до конца срока заключенного соглашения.

Такое право новому хозяину будет сложно оспорить даже в судебном порядке. Если договор официально не прекращен, все права квартиросъемщика сохраняются.

В заключении стоит обратить внимание, что только договор найма может стать основанием решения любого спорного вопроса между наймодателем и нанимателем.

Для учета всех важных пунктов, специалисты рынка недвижимости рекомендуют привлекать к составлению такого документа опытных юристов и риелторов. О том, как сдать жилплощадь самостоятельно, можно узнать из нашей статьи.

Предлагаем ознакомиться  Сроки рассмотрения в суде искового заявления

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Как уговорить хозяина квартиры

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается?

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Основания

В чем состоит правовое регулирование данного соглашения? Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.

Смысл его состоит в том, что один участник – собственник (или его представитель) соглашается предоставить во временное пользования и для проживания другому участнику сделки – нанимателю определенную недвижимость.

Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников. Каков порядок заключения?

О том, как составить договор, вы можете узнать из нашей статьи.

Стороны соглашения

Традиционно участниками являются:

  • наниматель – лицо, которое выражает желание проживать временно в предоставляемом помещении на определенных основании и условиях;
  • наймодатель – собственник жилья или иное уполномоченное им лицо на совершение действий по сдаче жилья.

Каждая из них имеет права, обязанности и выгоду в заключении сделки. Узнайте из наших статей о правах и обязанностях собственника жилья и квартирантов.

Однако хоть договор и заключается с одним лицом – нанимателем, право пользоваться и проживать в конкретном помещении приобретается и членами его семьи или лицами, постоянно проживающими с ним.

Нюансы договора найма жилого помещения: как заключается, в какой форме, как прекращается?

Наем предполагает участие в деле исключительно физических лиц. Если хотя бы одной стороной выступает юридическое лицо, имеет место аренда.

Каков порядок оформления? Соглашение заключается в форме простого письменного документа. Чтобы оно было составлено верно и справедливо, необходимо наличие нескольких документов:

  • бумаги, которые достоверно подтверждают наличие права собственности на объект недвижимости. Например, свидетельство государственной регистрации права на квартиру. Кроме того, выписка из реестра недвижимости может показать, кто именно является законным владельцем объекта на данный момент;
  • паспорта участников сделки.

Этот набор бумаг – обязательный. В большинстве случаев их достаточно, чтобы закрепить соглашение в письменной форме.

Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом.

На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

Стоит ли сдавать квартиру легально

Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно.

Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения и образец типового договора найма комнаты в квартире вы можете найти на нашем сайте. Узнайте также о том, как взять расписку с собственника при съеме жилья и как подтвердить расходы по найму жилого помещения в командировке.

На какой период он заключается? Согласно ГК РФ срок аренды квартиры или найма не ограничен в целом ни максимальной, ни минимальной границей. Однако существует оговорка для некоторых видов арендуемых объектов, в соответствии с корой максимальный срок сдачи ограничивается периодом 5 лет. Отсюда следует, что договор может быть:

  • краткосрочным. Предполагает сдачу квартиры на срок от 1 суток до 1 года;
  • долгосрочным. Согласно ему соглашение заключается на период свыше 1 года до 5 лет.

Срок имеет принципиальное значение, так как дает различные права и обязанности участникам сделки. Кроме того, долгосрочный договор обязательно нужно зарегистрировать соответствующим образом.

Стоит ли сдавать квартиру легально

Если соглашение заключается на срок, не превышающий 1 года, его регистрация не нужна.

Не смотря на это, если в тексте не указан конкретный период времени его действия, он не может быть признан недействительным. При отсутствии четко определенного срока, он считается заключенным на 5 лет.

Сколько придется заплатить? Если срок сдачи составляет более 1 года, то регистрацию обязательно придется произвести.

Это не бесплатная процедура, которая предусматривает совершение как минимум одного обязательного платежа – государственной пошлины за регистрацию.

НК РФ устанавливает соответствующую плату в размере 2000 рублей. Без квитанции, подтверждающей ее совершение, компетентный орган откажет в проведении регистрации.

Скорее всего, только этим платежом ограничится статья расходов на оформление соглашения. Однако в процессе могут возникнуть какие-либо проблемы с документами, потребуется их восстановление, тогда и могут возникнуть дополнительные расходы.

Не стоит отказываться от письменного оформления из-за расходов на регистрацию. Отсутствие документа может повлечь гораздо большие денежные потери.

Среди нюансов, которые следует учесть обеим сторонам, выделяются:

  • дополнительные документы. Кроме основного текста стоит предусмотреть приложения: акт передачи квартиры, расписку о получении денег, опись имущества внутри помещения. Эти бумаги помогут зафиксировать все существенные моменты сделки;
  • наличие иных владельцев. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, это может создать определенные проблемы нанимателю, поэтому лучше выяснить это заранее;
  • дополнительные пункты. Кроме обязательных, нужно предусмотреть те положения, которые принципиальны для обеих сторон. Например: частота визитов собственника, правила повышения оплаты и другие.

Таким образом, договор заключается на срок до 5 лет участниками сделки, не требуя присутствия нотариуса при этом.

Заключение письменного соглашения обязательно, так как только таким способом можно снизить риски для обеих сторон и свести их к минимуму.

Заключение договора найма жилого помещения: срок, порядок и особенности аренды

Здравствуйте дорогие друзья. Сегодня хочу поговорить с вами об аренде жилья.

Аренда жилья – одна из полезных возможностей, которая позволяет переждать время до покупки собственного дома или пожить в другом городе в комфортных условиях. При аренде собственность передается во временное владение и пользование (или только пользование) физическому или юридическому лицу.

  • Арендодатель – собственник или лицо, являющееся законным представителем владельца жилого помещения. Он сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату.
  • Арендатор – дееспособное физическое или юридическое лицо, оплачивающее пользование имуществом.
Предлагаем ознакомиться  Судебная практика по определению порядка общения с детьми

Технически, законодательство отличает договор аренды и договор найма (когда жилое помещение сдается внаем физическому лицу), но в обычном случае, когда говорят про съём/аренду квартиры, обычно употребляют именно термин «аренда».

Договора найма бывают краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (до 5 лет). Договор найма не нужно заверять у нотариуса и регистрировать. Он вступает в силу после подписания.

Договор аренды заключается тогда, когда жилое помещение сдается юридическому лицу или объектом является нежилое помещение.

  • до 1 года – краткосрочный;
  • 1-5 лет – среднесрочный;
  • 5-49 лет – долгосрочный;
  • когда срок договора не определен – бессрочный.

В РФ договор заключается в письменной форме, если в нем указан срок более одного года.

Письменная форма договора аренды квартир также обязательна, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (при любом сроке). Договор аренды не требует заверения у нотариуса.

Но договор на срок от года необходимо зарегистрировать в соответствующих территориальных органах госрегистрации.

После регистрации владелец должен заплатить 1% от суммы аренды и затем 15% ежемесячно в качестве налога. При обращении к агентству за предоставленные услуги платит арендодатель.

Договор можно заключать и устно, и в письменной форме, но устное соглашение (которое экономит расходы на налоги и на заключение договора) чревато тем, что съемщик квартиры может повредить имущество или насобирать долгов и без подтверждающих бумаг платить за него придется владельцу квартиры. Поэтому лучше всегда составлять договор аренды квартиры.

Съемщик имеет право расторгнуть договор, если предупредил владельца недвижимости за 90 дней.

Необходимо внимательно читать условия в договоре и помнить, что все предложенные образцы договоров являются скорее типовыми рекомендованными формами, а не документом, обязательным к исполнению. Поэтому, вы можете добавить некоторые пункты, которые необходимы.

В стандартном договоре аренды квартиры обычно указывают:

  • технические данные арендованной недвижимости;
  • адрес квартиры;
  • паспортные данные владельца и квартиросъемщика;
  • срок аренды;
  • сумму оплаты и дату внесения платежей;

Дополнительно прописывают ответственность за оплату коммунальных услуг, список будущих жильцов, делают опись имущества, кто вносит средства на поточный и плановый ремонт (и в каком разделе) – особенно это актуально для долгосрочных договоров. Так же необходимо обговорить вопросы о подселении со стороны владельца недвижимости (точнее, прописать запрет на такое поведение) и вопрос изменения оплаты.

  • Перед подписанием договора желательно, чтобы его проверил кто-то со стороны – родственники или юрист, чтобы найти все уязвимые места в договоре аренды квартиры.
  • И небольшое примечание – если договор занимает больше одного листа, то подписи должны быть на каждой странице, чтобы избежать возможной подмены листов.

Примеры договоров

Обратите внимание, что в пункте «Предмет договора» указывается, что при согласии сторон договор продляется автоматически.

Подробное и вроде бы очевидное расписывание прав нанимателя и владельца позволит избежать возможных споров вокруг жилья и поведения жильцов и собственника квартиры. В следующем пункте можно указать размер залога, если он требуется.

В разделе про ответственность сторон важное дополнение про то, что квартира не заложена, не находится под арестом или другим образом связана с нарушениями закона.

Можно свести количество пунктов до минимального. Договор аренды квартиры (образец) краткий.

После подписания такого варианта документа, он так же вступит в силу. Но это очень ненадежный договор, из-за того что не обговорены некоторые важные условия. Противоположным ему являются документы на 7-10 листов, в которых учтено огромное количество мелочей.

Помните главное – внимательное чтение документов до их подписания может избавить от большого количества проблем потом.

В практике не редки случаи когда арендатор и арендодатель договариваются о сдаче квартиры в устной форме, не заключая никаких договоров.

Но даже если вы снимаете квартиру у хорошего, очаровательного собственника, это не дает вам гарантий, что через некоторое время все не изменится, отношения могут резко испортятся, и поэтому имеет смысл не надеяться на хорошие взаимоотношения, а просто изначально заключить договор найма, так как аренда жилья – это сделка, которая обязательно должна регулироваться договорными отношениями.

Следующий этап, этап заключение договора найма! В нем обязательно должны быть отражены следующие пункты:

  • Предмет договора, в этом пункте должно быть прописано, что именно арендуется, а именно, квартира, расположена по такому то адресу, количество комнат, общая площадь.
  • Реквизиты сторон, в этом пункте полностью указываются ФИО сторон а так же их паспортные данные с местом прописки.
  • Основание собственности, в этом пункте фиксируется номер и серия документа, подтверждающего право собственности на квартиру, а так же основание получения этой собственности. (такими документами могут быть: договор купли продажи, приватизация, наследство, дарение, договор ренты, и прочее)
  • Размер и порядок оплаты, в этом пункте устанавливается и фиксируется ставка оплаты по договору найма. Так же в нем отражается размер предоплаты и в случае наличия, размер страхового депозита.
  • Ответственность сторон, название этого пункта говорит само за себя, тут указывается ответственность, которую несут стороны, нарушив условия договора.
  • Срок заключения договора найма и порядок пролонгации договора, указываем срок, на который заключается договор, а так же условия его продления.

Одним из основных пунктов договора является пункт о размере и порядке оплаты, именно вокруг него всегда бывает много разговоров и споров, этот пункт, помимо ставки арендной платы, страхового депозита и предоплаты (в случае наличия) содержит информацию о том, кто за что платит, а именно: кто оплачивает коммунальные платежи, платежи за воду и электроэнергию, интернет, телефон.

Как правило, арендаторы платят за электричество, воду и интернет( то, что они расходуют на себя) Помимо всего выше написанного указывается способ оплаты, наличный/безналичный расчет, валюта в которой будет происходить оплата, составляется график платежей между арендатором и арендодателем, который ежемесячно будет фиксировать факт получения денег.

Пункт ответственность сторон, описывает ответственность, как нанимателя, так и наймодателя. Наниматель обязан своевременно оплачивать аренду квартиры, вносить оплату за коммунальные платежи, содержать квартиру и прилегающую к ней территорию в чистоте и порядке, соблюдать нормы поведения и проживания, предусмотренные для многоквартирных домов.

Если квартира сдается с мебелью, то, как правило, составляется перечень имущества, который находится в квартире, и указывается все недочеты, дабы потом ни у одной из сторон не было претензий по состоянию имущества.

Как раз на этот случай и вносится страховой депозит, дабы быть уверенным, что в случае если арендатор поступит недобросовестно и съедет из квартиры не заплатив за причиненный ущерб, собственник сможет хотя бы частично возместить понесенный ущерб. Так же необходимо указать в договоре всех лиц, которые будут проживать совместно.

Наниматель не имеет права сдавать снятую им квартиру с субаренду, если это прямо не предусмотрено договором. Так же немаловажным пунктом является срок действия договора, который необходимо отразить. Если срок не будет указан, то по закону он будет равен пяти годам, в чем вряд ли заинтересован собственник.

На практике, договора заключаются на 11 месяцев, а по истечению их – пролонгируются. Только по годовому договору можно выселить неплательщика за 2 месяца просрочки платежа, в противном же случае, арендатор может законно проживать в квартире на протяжении полугода не платя за найм квартиры.

Наймодатель же, может расторгнуть договор, раньше даты его окончания, только через суд, и то, если у него для этого имеются веские основания, просрочки платежей, жалобы от соседей, несоблюдение условий договора. Что бы продлить договор, собственнику необходимо заранее предложить арендатору заключить новый договор.

И заключительный этап, это подписание самого договора найма, именно с даты подписания договор вступает в силу. Договор составляется в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон.

( В случае если, арендодатель захочет зарегистрировать договор и платить налоги, то необходимо составить договор в 3-х экземплярах, один из которых для налоговой).

В законодательстве РФ есть несколько видов договора:

  • договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
  • договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
  • договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).
,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector