Закон и право
Назад

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое, плюсы и минусы

Опубликовано: 06.04.2020
0
2

Виды банковских аккредитивов

Чем больше денег участвует в сделке, тем больше рисков остаться ни с чем. Известно много случаев, когда при покупке квартиры люди не получали жилплощадь, а деньги уходили продавцу. Судебная система устроена таким образом, что пострадавшей стороне далеко не всегда удаётся вернуть потерянное.

Открывая аккредитивный счет, граждане обеспечивают себя защитой от мошенников. Банк в этом случае играет роль посредника между сторонами. За небольшую плату он обеспечивает защиту прав и денежных средств клиента.

Простыми словами, аккредитив – это специальный счёт, открываемый для обслуживания клиентов, участвующих в процессе купли-продажи недвижимости.

Важно: Банковский аккредитив обеспечивает защиту не только покупателя, но и продавца. Нередки случаи, когда покупатель, получив права на недвижимость, отказывается передавать другому участнику сделки всю сумму или её часть.  

Схема такая:

  1. Участники сделки приходят к соглашению о стоимости недвижимости и других деталях сделки.
  2. Сумма, которая должна перейти от покупателя к продавцу, аккумулируется на банковском счету.
  3. Покупатель получает права на недвижимое имущество.
  4. Банк передаёт сумму продавцу.

Вариантов открытия аккредитива при покупке недвижимости существует множество, и банковские учреждения предоставляют возможность клиентам определить самый удобный и безотказный способ осуществления сделки по объектам недвижимого имущества с использованием аккредитования. Финансовыми организациями применяются следующие виды расчетов:

  • Безотзывной. Такой счет не может быть закрыт в одностороннем порядке банком или открывшем его участником операции. Отзывной вариант практически не применяется банками ввиду отсутствия любых гарантий для участников сделки.
  • Аккредитив с красной оговоркой. При такой операции эмитент требует от банковской структуры (исполнителя оплаты) некоторой суммы авансового платежа второму участнику сделки без требования от последнего документов.
  • Депонированный, или покрытый. В данном случае вся договорная сумма заранее аккумулируется на счете продавца, и ждет выполнения последним своих обязательств. Непокрытое аккредитование подразумевает, что банк, эмитирующий его, разрешает банковской структуре (исполнителю) снимать деньги со своего корсчета при выполнении продавцом договора.
  • Кумулятивный. Используется, когда внесение суммы плательщиком произошло, а продавец забрал только часть поступивших денег. Средства при этом остаются на текущем аккредитованном счету или передаются на новое аккредитование. Некумулятивный предусматривает отсылку денег назад, в эмитировавший аккредитацию банк.

Схема расчетов по аккредитиву

alt=2

Разобравшись в том, что такое аккредитив, и какие виды его практикуются, рассмотрим более подробно, как должны действовать стороны-участницы сделки с недвижимостью:

  1. Обсуждение. На данном этапе оговариваются все нюансы процесса: кто за что будет платить, по какому алгоритму будет продвигаться процедура. Главное решение – цена продаваемой и приобретаемой недвижимости.
  2. По результатам договорённостей заключается официальный договор.
  3. Договор предоставляется финансовому учреждению, в котором будет открыт счёт.
  4. Сотрудники банка изучают предоставленные документы и, если всё в порядке, заключают с клиентами новый аккредитивный контракт, в котором участвуют уже 3 стороны.
  5. Покупатель открывает в банке аккредитивный счёт, что фиксируется документально.
  6. Заключённый сторонами договор может быть оставлен на хранение в финучреждении или передан другой организации.
  7. После завершения процедуры в Росреестре фиксируется договор купли-продажи недвижимости. Это признаётся фактом практической передачи квартиры покупателю.
  8. Банку предоставляется необходимая документация.
  9. Финучреждение проверяет документы на предмет действительности передачи прав собственности покупателю и отсутствия нарушений во время проведения сделки.
  10. Если документы выдержали проверку, сумма переходит на счёт продающей стороны.
  11. Продавец документально подтверждает получение денег.
  12. Сделка завершена.

В числе документов, которые необходимо предоставить в банк:

  • выписка из ЕГРН;
  • справка из Росреестра о том, что права на недвижимость были переданы, и др.

Содержимое пакета с документацией зависит от того, с каким финучреждением сотрудничают участники сделки. Схема аккредитива Сбербанка, ВТБ-24, Альфа-Банка и др. может иметь незначительные отличия.

Продолжим раскрытие схемы при продаже: кто оплачивает процент, как работает при продаже ипотечной и обычной недвижимости банковская защитная схема. Первым делом остановимся на нюансах составления главного документа – договора купли-продажи.

Предлагаем ознакомиться  Уголовная ответственность за нанесение тяжкого вреда здоровью

Открываете вы покрытый безотзывный аккредитив или другие его разновидности, используемая форма составляемого договора унифицирована и предусматривает все нюансы процесса.

Образец

У открытия аккредитивного счёта при купле-продаже недвижимости есть ряд весомых плюсов:

  1. Защита от происков мошенников и отказа одного из участников выполнять взятые на себя обязательства.
  2. Банк оказывает защиту, поддержку и дополнительно – юридическую помощь. Если неправильно оформлены документы или допускаются ошибки в каких-либо действиях, менеджер финучреждения немедленно известит об этом клиентов.
  3. Все 3 стороны, участвующие в процессе – продавец недвижимости, покупатель, финансовое учреждение – могут быть уверены в полной безопасности совершаемой сделки.

Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

  • соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
  • банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
  • закрыть счет можно только при участии трех сторон;
  • более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
  • средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

Схема использования счета эскроу следующая:

  1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
  2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
  4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
  5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
  7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

Образец в ДКП

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое, плюсы и минусы

В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

Аккредитив для физических лиц – это гарантия банка, что все условия сделки по приобретению имущества пройдут как положено, согласно действующему законодательству, и все участники выполнят свои обязательства. Такой тип расчетов можно использовать не только для покупки жилья, но и во всех иных случаях, когда покупатель и продавец не знают друг друга, а купля-продажа должна пройти без неприятных сюрпризов вроде отказа одного из партнеров от своих обязательств.

Аккредитационный счет выступает в роли банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на определенных условиях, только в данном случае банковской организацией открывается особый безналичный счет вместо ячейки. Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем.

К преимуществам покупки квартиры через аккредитационную форму сделки относится:

  • Удобная форма. Не нужно проверять пачки с деньгами, пересчитывать их, вся сумма аккумулируется в безналичном виде.
  • За надлежащим исполнением переводов следит третья сторона.
  • Если у участников нет подтверждения надежной репутации партнера, то аккредитивные расчеты восполняют эту недостачу.
  • Продающей стороне гарантировано получение денег, а покупателю – недвижимое имущество, если они выполняют все пункты договора.

Для того, чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке недвижимости, необходимо предпринять следующие действия:

  • Участники сделки заключают договор о том, что они используют аккредитив при покупке недвижимости для оформления всех расчетов.
  • После этого покупатель идет в банк, где у него уже есть открытый дебетовый или кредитный счет, и оставляет заявку на аккредитационное обслуживание.
  • Банк открывает аккредитацию, передает документы приказодателю, если получение денег при продаже недвижимого имущества предусматривается в этой же финансовой структуре, или отдает распоряжение банку-исполнителю на выдачу денег по договору.
  • Чтобы получить деньги, продающая недвижимость сторона предоставляет банку договор, зарегистрированный в УФСГРКК, а также другие документы, которые требуются согласно условиям открытия аккредитива при покупке недвижимого имущества.

К плюсам аккредитации при оформлении документов по недвижимости относится гарантия исполнения договорных обязательств сторонами. Однако аккредитивная форма расчетов имеет существенные недостатки. Банковские структуры берут комиссию за проведение расчетов, кроме того, приходится собирать множество документов, относящихся к приобретению недвижимого имущества и подтверждению своих прав на денежные средства продающей стороной.

Основные этапы действий по исполнению аккредитивного договора по купле-продаже недвижимого имущества выглядят так:

  • Покупатель отдает распоряжение кредитной организации на аккредитацию, получая банковское уведомление об активизации аккредитования.
  • Финансовая структура, эмитирующая аккредитование, отсылает деньги банку, который будет выполнять обязательства по соглашению.
  • После предъявления требуемых документов исполнитель переводит на счет владельца жилья требуемую сумму.
  • Происходит передача недвижимости в собственность покупателя.
Предлагаем ознакомиться  Выписка из лицевого счета квартиры срок действия

Разновидности и особенности аккредитивов

Банки предлагают обычные и ипотечные аккредитивы нескольких видов. Особенности каждого базируются на алгоритме осуществления сделки. Некоторые виды защищают определённую сторону процесса, цель других – защитить всех, кто принимает участие в процедуре.

Задача тех, кто продаёт и покупает недвижимость, ещё до открытия аккредитива определиться, какой его вид будет наиболее приемлемым. Банки предлагают такие варианты:

  1. Отзывной. Цель – защита покупателя. Он вправе в любой момент в процессе совершения сделки сделать отзыв денежных средств. Деньги не могут быть отозваны только в том случае, если покупающая сторона получила права на недвижимость. Продающая сторона в материальном плане ничего не теряет. Редко кто из продавцов соглашается на такой аккредитив, так как при такой оплате аккредитивом велики риски напрасно потерять много времени.
  2. Безотзывной. Суть такого аккредитивного счета в том, что продавец может забрать полагающуюся ему сумму только после фактического завершения сделки с недвижимостью. Также основанием для снятия суммы может послужить письмо покупателя.
  3. Безакцептный. Выдача суммы продающей стороне осуществляется без необходимости присутствия покупателя. Основанием для передачи суммы является документальное доказательство успешного завершения сделки.
  4. Покрытый. Применяется схема, при которой сумма переводится банком, в котором был открыт аккредитивный счёт, в другой банк, где деньги лежат до тех пор, пока сделка не будет завершена. Такой вариант часто используют юридические лица.
  5. Непокрытый счёт. Суммы не перечисляются в иные финансовые учреждения, а аккумулируются на корреспондентском счету финучреждения-отправителя. У организации, выступающей в роли продающей стороны, есть право после завершения продажи снять со счёта полагающуюся сумму. Это аналог безакцептного аккредитива, рассчитанный на юридических лиц.

Важно: Наиболее популярная схема – безотзывной счёт. Он защищает интересы всех сторон-участниц процесса купли-продажи недвижимости.  

Сроки аккредитивов

Продажа квартиры – процесс, требующий определённого количества времени. По правилам большинства банков аккредитив оформляется на срок, зависящий от договорённостей между участниками сделки. Есть финучреждения, которые ограничивают срок шестью месяцами.

Важно: Отличие аккредитива от другого способа защиты прав граждан, участвующих в процедуре купли-продажи недвижимости, — банковской ячейки — в том, что банковский процент взымается не за срок, а за количество денег.

Если не уложиться в срок, указанный в предварительно заключённом договоре, придётся доплачивать банку 0,2% от суммы за продление аккредитива.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Образец

Надо различать основной договор между покупателем и продавцом, где аккредитация упоминается в качестве формы расчета, и заключение с банком соглашения на открытие аккредитования. Чтобы открыть аккредитив в Сбербанке по покупке недвижимости, нужно быть физическим лицом, имеющим гражданство России, быть клиентом СБ РФ.

В заявлении требуется указать все существенные условия: тип аккредитации, срок, на который планируется ее открыть, указать точную сумму, которую надо задействовать при сделке, внести данные о покупателе и продавце и указать все документы, которые нужны для получения денег.

Для проведения процедуры открытия аккредитации при покупке жилья в обязательном порядке предоставляются паспортные данные участников договора сделки на куплю квартиры, если это физические лица, номера счетов, с которых будет осуществляться перевод средств, нотариально заверенный договор, являющийся основанием для данной формы расчетов, в котором четко указан список документов.

Образец договора

Если предусматривается аккредитационный метод расчетов, то договор о купле-продаже недвижимости должен содержать следующие данные:

  • Фамилию, имя, отчество, все паспортные данные, включая место и дату рождения участников соглашения.
  • Все данные о квартире, доме, иному жилью, которое является причиной заключения договора – адрес, общая и жилая квадратура, количество комнат.
  • Данные, согласно которым квартира находится в законной собственности владельца (свидетельство о регистрации, номер записи ЕГРПНиС).
  • Прописью и цифрами сумму, в которую недвижимость оценивается при покупке.
  • Вид аккредитования, срок действия, наименование выпускающей и принимающей деньги финансовой структуры.
  • Кто оплачивает расходы по открытию и закрытию аккредитования.
Предлагаем ознакомиться  Договор дарения сотруднику 2020 года

Стоимость аккредитива для физических лиц

Цена аккредитации в разных кредитных учреждениях может быть разной. У некоторых финансовых структур это фиксированная сумма, у которой есть определенный потолок, выше которой стоимость открытия аккредитования быть не может. Другие кредитные организации определяют цену за услуги по аккредитации как процент от указанной цены на дом или квартиру.

В Сбербанке

Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке складывается из следующих величин:

  • обслуживание – 2 тыс. руб.;
  • стоимость открытия при условии, что сделка пройдет в одном и том же отделении – 0,2% от договорной суммы (1-5 тыс. руб.);
  • стоимость открытия при взаимодействии разных отделений – 0,3% (1,5-10 тыс. руб.);
  • пролонгация срока действия соглашения – 2 тыс. руб.

Аккредитив в ВТБ 24

Если вы решили взять аккредитацию для покупки квартиры или дома в ВТБ24, то рассчитывать можно на такие условия:

  • цена за открытие аккрадитования – 0,2% от стоимости квартиры (1,2-4,5 тыс. руб.);
  • пролонгация соглашения и (или) изменение общей суммы – 0,2% (0,9-4,5 тыс. руб);
  • внесение дополнительных изменений, включая закрытие счета до истечения срока его действия – 1,2 тыс. руб.;
  • выдача денег, в том числе третьему лицу, имеющему доверенность на получение суммы – 0, 2% от выдаваемой суммы (1,2-4,5 тыс. руб.).

Данная банковская структура берет следующие комиссионные проценты:

  • открытие аккредитования и внесение денег – 0,15% от общей суммы (3-15 тыс. руб);
  • любые иные случаи – 0,1% (1–5 тыс. руб.);
  • выдача денежных средств – 0,2% от общей суммы (3 тыс. руб. минимум);
  • внесение изменений в условия соглшаения по закупке недвижимого имущества – 1,5 тыс. руб.

Возможные риски

У любой сделки с участием больших денежных средств есть подводные камни. В данном случае они не столь весомы, как при расплате наличными, но всё-таки не обошлось без минусов:

  • услуга стоит недёшево;
  • условия заключения сделки не обладают гибкостью, придётся переплачивать, если не удастся уложиться в срок, определённый контрактом;
  • не предусмотрен досрочный вывод суммы со счёта;
  • использование аккредитивного счёта с последующей передачей средств продавцу недвижимости — процедура длительная, связанная с потерей денег и времени;
  • банк не скрывает от ФНС особенности сделки, что может привести к проблемам с налоговыми органами.

Как видно из сказанного, нет опасности стать жертвой мошенников, риски для покупателя и продавца минимальны. Но за такую возможность приходится платить дополнительным временем и деньгами.

Запомнить

  1. Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.
  2. Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
  3. При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
  4. Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей. Во многих случаях это покрывает сумму сделки.

Какие банки работают с аккредитивами?

Не все финансовые учреждения России готовы работать с аккредитивами. Наиболее популярны в данном направлении 5 банков, на достаточно выгодных условиях обеспечивающих безопасность клиентам при совершении сделок купли-продажи недвижимости. Рассмотрим условия этих учреждений:

  1. Россельхозбанк. Сбор за услугу колеблется в рамках от 0,15% до 0,2% с суммы. Минимальный платёж – 1 000.00 рублей, максимальный – 15 000.00 рублей.
  2. ВТБ24. При покупке квартиры в ипотеку физическими лицами платится фиксированная сумма от 1 500.00 до 4 500.00 рублей (зависит от стоимости недвижимости). В других случаях взымается 0,2%, что в среднем составляет 1 500.00 – 5 000.00 рублей.
  3. Сбербанк. С физических лиц взымается 0,2%, то есть, от 1 500.00 до 5 000.00 рублей. Если в сделке задействовано юридическое лицо, сумма будет колебаться в рамках от 2 500.00 до 15 000.00 рублей, что составляет 0,5%.
  4. ЮниКредитБанк взымает с клиентов 0,5%. Минимальная сумма – 12 500.00 рублей.
  5. Альфа-Банк. Минимум взымается 50.00 USD. С клиентов берётся от 1,5% до 2%.

Двое мужчин в рабочем кабинете

На долю перечисленных банков приходится около 85% аккредитивов России.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector