Закон и право
Назад

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Опубликовано: 25.03.2020
0
11

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

TarasMalyarevich/Depositphotos

В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.

Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:

  1. Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.

Обычно в него входит:

  • свидетельство о рождении,
  • выписка из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);
  • справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),
  • технический план на покупаемое и продаваемое жилье,
  • справка БТИ о стоимости.

Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.

  1. Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
  2. Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
  3. Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.

Разрешение органа опеки нужно будет передать в Росреестр при подаче документов на регистрацию права собственности нового владельца квартиры.

Процедура оформления договора купли-продажи с участием несовершеннолетнего также специфична.

ДКП обязательно должен быть нотариально удостоверен (ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости), как и в случае с продажей доли.

Для этого сторонам сделки необходимо обратиться к любому нотариусу, предъявить:

  • документы на квартиру;
  • паспорта участников и свидетельство о рождении ребенка;
  • разрешение органа опеки.

Нотариус может попросить и другие документы для проверки законности сделки. Сотрудники нотариальной конторы самостоятельно готовят проект договора, который впоследствии заверяют. Стоимость нотариального удостоверения договора составит от 5 000 рублей.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, договор за него подписывает представитель. Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, он подписывает договор самостоятельно с письменного согласия родителей. Такое согласие выражается в простой письменной форме – в разделе с подписями после подписи ребенка родитель собственноручно пишет, например «С согласия матери Ивановой И.И. /подпись матери/».

Нотариальный договор затем нужно будет передать в Росреестр для регистрации прав покупателя. Сделать это можно через МФЦ или с помощью нотариуса, который удостоверял сделку.

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а лишь прописан в ней, то он не выступает стороной в договоре. При оформлении сделки, достаточно просто снять ребенка с регистрационного учета, согласие органа опеки для этого, по общему правилу, не требуется.

Вместе с тем, закон строго охраняет права детей, поэтому просто выписать ребенка при продаже квартиры нельзя. Нужно обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:

  • дети до 14 лет регистрируются по адресу проживания родителей;
  • ребенок в возврате от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.д.).

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Для покупателя риск неснятия ребенка с регистрационного учета в продаваемой квартире состоит в том, что после покупки такой квартиры выписать его можно будет только через суд – а это означает потерю времени и иногда даже денег. Подавать исковое заявление придется собственнику жилья. При этом, чтобы решение состоялось в пользу покупателя, нужно будет выяснить, имеется ли иное место для постоянного проживания.

«Продавец обязуется в срок до … числа снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе несовершеннолетних. В подтверждение этого продавец предоставляет покупателю справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги)».

Если продавец не выполнит своих обязательств, покупатель в будущем сможет потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Согласие органа опеки и попечительства на снятие с регистрационного учета все же потребуется, если речь идет о ребенке, находящемся под опекой (попечительством). В связи с этим покупателю перед сделкой лучше выяснить в местном органе опеки, не назначен ли попечитель.

В случае, если на имя ребенка приобретается квартира, получать согласие органа опеки не нужно. Особенность сделки состоит лишь в том, как покупатель подписывает договор:

  • за малолетних покупателей в возрасте до 14 лет договор подписывают их законные представители: родители, опекун или попечитель;
  • несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет ставят собственноручную подпись в договоре с письменного согласия родителей (опекуна, попечителя). При этом письменное согласие может быть выражено прямо в договоре, в разделе с подписями. Достаточно после подписи ребенка прописать «С согласия матери Петровой А.А. /подпись матери/».

После проведения государственной регистрации недвижимость будет оформлена на имя несовершеннолетнего.

  1. При продаже недвижимости ребенка обязательно получите разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка будет незаконной.
  2. Текст ДКП квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, составляет и удостоверяет нотариус.
  3. Если ребенок не собственник, но прописан в квартире, убедитесь, что он будет выписан до регистрации права покупателя в Росреестре.
  4. Покупая квартиру на имя ребенка, получать разрешение опеки или удостоверять ДКП у нотариуса не нужно.

Однако это далеко не значит, что от квартир, где лицо до 18 лет является единоличным или долевым собственником, следует “бежать, как от огня”. Достаточно просто следовать нашим рекомендациям.

Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).

Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.

Итак, сделка может совершаться:

  1. с малолетним (от имени его законных представителей);
  2. или с лицом от 14 до 18 лет (в таком случае, сделку совершает сам несовершеннолетний, но ее должны одобрить родители).

Кроме этого, гражданин до 18 лет может:

  • быть собственником отчуждаемого имущества (или единоличным, или иметь там долю) – согласие органов опеки не требуется, если собственник – несовершеннолетний от 14 до 18 (об этом не сказано в ст. 26 ГК РФ), кроме случаев, установленных законом (см. ниже), а если собственник – до 14 лет, то требуется в обязательном порядке (аб. 2 ч. 1 ст. 28, ч. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • или же не быть собственником (то есть быть просто “прописанным”) – разрешение от органов опеки требуется только в случаях, которые установлены законом (вне зависимости от возраста несовершеннолетнего).

Согласие органов опеки выдается в порядке, предусмотренным ст. 21 ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года “Об опеке…” (далее – ФЗ № 48).

Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).

Обращаем внимание, что этой процедурой покупатель заняться не сможет, так как у него нет соответствующих правомочий. Делать это нужно продавцу квартиры.

Для выдачи разрешения в обязательном порядке несовершеннолетнему должна быть куплена иная жилплощадь с аналогичными характеристиками. В противном случае, согласие опекой дано не будет (из-за ухудшения условий проживания гражданина, не достигшего 18 лет).

Приложить к заявлению следует:

  1. паспорт родителя;
  2. свидетельство о рождении ребенка (если он – малолетний) или же паспорт несовершеннолетнего (если ему – от 14 до 18 лет);
  3. правоустанавливающая документация на продаваемый объект недвижимости;
  4. правоустанавливающая документация на покупаемый взамен объект недвижимости;
  5. технические, кадастровые паспорта на обе квартиры;
  6. также на обе квартиры – выписки из домовой книги и из лицевого счета об оплате жилищно-коммунальных услуг;
  7. реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо покупки взамен жилья на его счет будут зачислены деньги).

Выдача разрешения (или отказ в его выдаче) должны быть предоставлены органами опеки не позднее 15 дней со дня подачи заявления. В случае отказа в нем должны содержаться мотивы принятия такого решения.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке, однако вряд ли покупатель будет ждать столь долго.

  • В согласии органы опеки пропишут – какие условия сделки должны быть соблюдены, чтобы права ребенка не были нарушены.
  • Проконтролировать соблюдение этих предписаний в интересах, прежде всего, самого покупателя недвижимости.
  • Примерные требования выглядят так:
  • если продается доля ребенка, к примеру, 1/3, значит, должна быть приобретена в собственность доля в другой квартире, не меньше этой 1/3 (по площади);
  • момент продажи доли в одной квартире и покупки в другой должны полностью совпадать по времени, то есть осуществляться “день в день”.

Для того чтобы провести сделку купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В Вашем случае разрешение нужно получить на ребенка, который является собственником доли в квартире, то есть участвовал в приватизации. Разрешение на другого несовершеннолетнего не требуется.

Если бы Вы сразу после продажи покупали новую квартиру, то в таком случае проблема решалась бы по отработанной схеме: выписываете с одной жилплощади и прописываете на другой. Однако для таких сложных случаев, как Ваш, тоже существует выход. После продажи квартиры вырученные деньги необходимо перевести на счет ребенка, а сделку покупки нового дома нужно провести в ближайшие три месяца, иначе договор о продаже старой жилплощади будет аннулирован. Также в некоторых случаях можно предложить органам опеки вариант с временной регистрацией ребенка у родственников.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Вы можете обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о продаже квартиры, где в числе собственников будет указан несовершеннолетний, с последующим размещением денежных средств от продажи квартиры на счет ребенка-собственника согласно его доле.

Воспользоваться деньгами Вы сможете по заявлению в орган опеки, обозначив, для чего необходимы денежные средства (на покупку квартиры), и предоставив соответствующие документы на приобретаемую квартиру. Также отметим, что обеспечить прописку детям нужно обязательно. Возможно, у дальних родственников до того момента, пока не приобретете жилье. В противном случае будет отказ. Обратите внимание, что подавать заявление в орган опеки нужно по месту регистрации детей.

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки. При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства. Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой). Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли приватизировать служебную квартиру военнослужащему

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Photographee.eu/Fotolia

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

просто продать квартиру и уехать в другой регион, ничего не приобретая для ребенка и не компенсируя его доли в сумме стоимости (доли квартиры), является нарушением действующего законодательства. Родителям следует вступить в переговоры с органами опеки о возможных вариантах выхода из ситуации может быть, предоставить договор бронирования в новостройке или авансовое соглашение по вторичному объекту.

Для покупателей данной квартиры это также будет являться сомнительной покупкой, потому что с позиции продажи вряд ли объект будет интересен и ликвиден по рынку. При отказе органов опеки сделка будет считаться ничтожной.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Опека не вставляет Вам палки в колеса, а защищает интересы Вас и Ваших детей. Выход из Вашей ситуации следующий. Вам действительно надо изучить рынок недвижимости в городе, куда Вы переезжаете, выбрать несколько квартир и прицениться, на какую хватит денег.

Потом Вам необходимо обратиться к начальнику органов опеки, а не в окно приема документов. Так как у Вас нестандартная ситуация, то и компетентностью принятия таких решений обладает только начальство. Если Вы все грамотно объясните, покажете стоимость своей квартиры, покажете возможные варианты покупки, тогда у Вас возьмут документы на комиссию.

Возможно, Вам предложат все же предоставить полный пакет документов по конкретному покупаемому жилью, но возможно, и нет. В любом случае, деньги от продажи квартиры на руки Вы не получите, их зачислят на блокированный счет в банке, который откроется только после регистрации прав собственности в другом городе на ребенка и предоставления документов в органы опеки. Данная процедура отработана агентствами недвижимости, занимающимися межрегиональными переездами. Можете обратиться за помощью к ним.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки. Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности сделки

Продажа жилья дело довольно хлопотное. Как правило, многие люди не части продают и покупают недвижимость, поэтому в процессе продажи сталкиваются со многими вопросами. В разных случаях разные сделки имеют свои нюансы и сложности.

Одна из самых распространенных ситуаций на рынке недвижимости-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком.

Давайте попробуем разобраться, каковы основные правила продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

Особенности сделки

Иметь в собственности жильё могут как взрослые, так и дети, на равных основаниях. Но дети с точки зрения закона имеют ограниченную дееспособность, поэтому сами не могут продать жилье и отстаивать свои имущественные интересы.

Понятие дееспособности малолетних граждан закреплено в гражданском кодексе РФ (статьи 21,26,28,29,30,37). Малолетние до 14 лет являются недееспособными в силу возраста за них все необходимые действия выполняют их законные представители (родители, усыновители или опекуны), в том числе могут продать жилье.

Подростки в возрасте от 14 до 18 лет, могут участвовать в сделках и подписывать документы с письменного разрешения законных представителей.

Исключение из этого правила составляют случаи эмансипации несовершеннолетних, то есть признание их полностью дееспособными с шестнадцатилетнего возраста, что подкрепляется соответствующим решением суда или органов опеки. Эмансипация наступает в случае вступления ребенка в брак, или его официального трудоустройства или регистрации деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Если ребенок — собственник жилья, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки. Для этого необходимо обратится в опеку по месту проживания ребенка его родителям с письменным заявлением. Заявление подписывают оба родителя.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Если один из родителей отсутствует, его отсутствие подкрепляется соответствующими документами: справка о смерти, решение суда о признании пропавшим без вести, лишенным родительских прав, уклоняющимся об уплате алиментов в течение полугода. В вышеуказанных случаях достаточно подписи одного из родителей.

Как правило органы опеки следят, чтобы интересы детей не пострадали в результате сделки, поэтому продав жилье, вы обязаны предоставить ребенку взамен равноценное по метражу и условиям проживания.

Причем часто опека требует, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. Затруднения с получением разрешения могут возникнуть если вы:

  1. Продаете всю недвижимость и покупаете жилье в рассрочку.
  2. Покупаете жилье по договору долевого участия (т.к. фактически в момент покупки право собственности отсутствует).
  3. Новое жилье меньше по метражу, по условиям проживания, отсутствует необходимая инфраструктура, уменьшается доля ребенка.

В случае переезда, возможен вариант, когда опека выдает разрешение на продажу без одновременной покупки жилья.

Тогда деньги от продажи собственности детей поступают на расчетный счет, открытый на их имя, и после переезда приобретается новое жилье, в котором их регистрируется право собственности.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

В таком случае вы, либо ваши родственники все равно обязаны обеспечить ваше чадо квадратными метрами, из имеющихся у вас в собственности. Доля собственности ребенка, должна быть аналогична продаваемой.

Если квартира, которую вы продаете, не единственная, принадлежащая ребенку, то средства от продажи можно положить в банк, на расчетный счет, открытый на имя ребенка.

Воспользоваться деньгами он сможет по наступлении совершеннолетия.

В случае помещения ребенка в интернат, детский дом и прочее и продажи принадлежащего ему жилья деньги от продажи поступают в банк, на счет, открытый на имя ребенка и хранятся там до его восемнадцатилетия.

Снимать деньги со счета законные представители ребенка могут только с разрешения органов опеки и попечительства и только в исключительных случаях. См. статью 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Помимо заявления, родители должны собрать пакет документов и предоставить их в опеку:

  • паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше 14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригиналов документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 14 до 30 рабочих дней.

Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.

После указанного срока выдается в письменной форме либо разрешение на продажу квартиры, либо мотивированный отказ. Есть несколько возможных вариантов продажи жилья с несовершеннолетним ребенком в зависимости от вашей цели.

Как продать сироте?

Любую недвижимость можно продать только, если есть зарегистрированное право собственности на неё. В данному случае Статья 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», говорит нам о том, что первоначально жилье сиротам предоставляется по договору найма специализированного помещения, который заключается с жильцами на срок до 5 лет, после чего жилье можно приватизировать, регистрировать право собственности на неё и продать.

Если право собственности на недвижимость у сироты оформлено, то никаких законных ограничений на продажу нет, если собственник совершеннолетний разрешение от органов опеки на продажу не требуется, если нет, то он не может продать без привлечения опеки, как и во всех вышеперечисленных случаях.

После получения разрешения органов опеки и покупки нового жилья в течение одного месяца необходимо предоставить документы подтверждающие право собственности ребенка в новом жилье.

После того, как разрешение продать квартиру получено, необходимо нотариальное удостоверение сделки с присутствие всех законных представителей ребенка, не имеющего родителей.

Если родители не живут вместе, например, находятся в разводе, может ли мать, с которой проживает ребенок, продать квартиру? Да, может, но от второго родителя, в случае его отсутствия необходимо предоставить заверенное нотариусом письменно согласие на проведение сделки.

В случае нахождения одного из родителей за рубежом такое согласие оформляется в консульстве. Если один из родителей, умер, пропал без вести, либо лишен родительских прав в нотариат предоставляется справка о смерти, или соответствующее решение суда.

Несколько упрощается процесс продажи квартиры, если дети не собственники жилья. Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописаны дети? Конечно может. Причем законом не прописано обязательство снимать прописанных жильцов с регистрационного учета при продаже, так как продажа квартиры влечет за собой утрату на право пользования жилым помещением, в котором они проживали. Новый собственник может выселить прежних зарегистрированных жильцов по решению суда.

Но как правило покупатели требуют выписки всех жильцов с продаваемой жилплощади до заключения договора купли продажи. Это называется юридическим освобождением квартиры.

Получать разрешение органов опеки на продажу жилья с прописанными детьми не требуется. Достаточно снять детей с регистрационного учета и прописать их на новое место регистрации.

Предлагаем ознакомиться  Как выделить долю в приватизированной квартире: можно ли ее отсудить или переоформить на другого дольщика?

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Постановка на учет и снятие с учета производятся в управлении федеральной миграционной службы по месту жительства. Также можно произвести эти действия с помощью МФЦ. Все услуги являются бесплатными для граждан РФ.

При прописке следует учитывать возраст детей:

  • По закону дети не достигшие возраста 10 лет обязаны проживать вместе с родителями, соответственно прописывать их вам нужно будет вместе с вами по новому месту пребывания.
  • Если ребенок в возрасте от 10 до 14 лет, то к родителям добавляются ещё и близкие родственники, бабушки и дедушки, с которыми может проживать ребенок.
  • Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут проживать отдельно от родственников , поэтому в миграционной службе должны зарегистрировать ребенка по месту его фактического пребывания. Кроме того, прописываться ему необходимо лично.

Для совершения регистрационных действий необходимо предъявить в миграционную службу паспорта родителей, свидетельство о рождении детей, либо их паспорта, и согласие собственников жилья на регистрацию несовершеннолетних, если жилье родителям не принадлежит.

После снятия выписки из квартиры всех жильцов можно оформлять договор купли продажи и регистрировать сделку в регистрационной палате. Если же дети не имеют регистрации в продаваемой квартире и не являются собственниками, то при продаже жилья они просто переезжают с родителями по другому месту жительства. В таком случае никаких дополнительных документов не требуется.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА! Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки. Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети?

Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Продажа такой недвижимости возможна, если ребёнку есть куда выписаться.

И покупателю жилплощади в данном случае имеет смысл поинтересоваться заранее, где будет зарегистрирован выписанный из приобретаемой им квартиры ребёнок.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Важно! Дети до 14 лет прописываются там же, где их родители /усыновители/ опекуны (ст.20 ГК РФ), а подростки с 14 до 18 лет вправе проживать у близких родственников (например, у бабушки, дяди, тёти или взрослых братьев/сестёр).

Ребёнок в данной сделке купли-продажи жилплощади является не собственником, но обладает всеми правами пользователя. В договоре купли-продажи он не обозначен как участник.

Однако отдельным пунктом в соглашении должно быть прописано обязательство продавца снять всех членов семьи с регистрационного учёта (ст. 292 ГК РФ).

При продаже жилплощади с прописанным в ней ребёнком, не являющимся собственником, главный риск для покупателя состоит в том, что ребёнка в дальнейшем принудительно выписать из купленной квартиры довольно сложно.

Это возможно сделать исключительно по решению суда, а также если у ребёнка есть возможность проживать у своих близких родственников по месту их прописки.

Важно! Суд может принять решение о выписке всего семейства бывшего собственника (включая малолетних детей) после продажи квартиры в принудительном порядке, если это предусмотрено договором и если реально существует иная жилплощадь для проживания детей.

При этом обязательно будут учитываться параметры нового жилья для ребёнка (удобства, площадь), которые не должны быть хуже предыдущих.

Совет! Покупая квартиру, проследите за тем, чтобы все члены семьи собственника были выписаны из неё.

Бывает, что продавец не может выписать из квартиры детей перед сделкой, поскольку на тот момент это их единственное жильё и выписаться просто некуда.

Получается, что на момент сделки по отчуждению квартиры все, включая ребёнка, остаются прописанными в ней, а выписываются и регистрируются по новому адресу спустя некоторое время после окончания сделки.

Если несовершеннолетний ребёнок прописан в квартире, которую планируют продать, то перед началом процедуры отчуждения его нужно снять с регистрационного учёта и прописать в другом месте.

В статье 20 ГК РФ обозначено: место жительства ребёнка до 18 лет – родительский дом или место проживания опекуна.

Если сразу прописать несовершеннолетнего в новом жилище не получится, то самый распространённый выход из ситуации – временно зарегистрировать ребёнка у бабушек, дедушек или иных ближайших родственников.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Важно! Процесс продажи квартиры значительно осложняется, если несовершеннолетний является её собственником. Для отчуждения собственности ребёнка необходимо разрешение органов опеки.

При этом для прописки не подойдёт любое новое место. Жильё должно быть обустроено для проживания детей с соблюдением всех санитарных норм безопасности.

Желательно, чтобы новые жилищные условия превосходили старые.

Куда выписывать ребенка:

  • До 10 лет малолетний ребёнок может проживать только с родителями/опекунами. По другому адресу, согласно закону, дети попросту не регистрируются.
  • От 10 до 14 лет: дети могут проживать у ближайших родственников, например, бабушек/дедушек, совершеннолетних братьев и сестёр.
  • От 14 до 18 лет: ребёнка можно прописать по адресу, отличному от прописки родителей или родственников.

Важно! Если малолетний ребёнок находится под опекой и не воспитывается у близких родственников, то без привлечения органов опеки выписать ребёнка никак не получится.

Собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью и требовать выписки жильцов. Но иногда выписать несовершеннолетнего ребёнка невозможно даже через суд.

Рассмотрим эти случаи:

  • Новое место жительства ребёнка значительно хуже по условиям, нежели прежнее.
  • Выписать ребёнка просто некуда. Если у родителей отсутствует постоянная регистрация, то и ребёнку некуда будет прописаться. А выписать в «пустоту» по закону невозможно.
  • Самый оптимальный вариант — это выписать несовершеннолетнего до подписания договора.
  • Если продавец планирует снятие с учёта ребёнка после заключения сделки, то данное обязательство рекомендуется включить в договор с указанием крайних сроков.
  • В дальнейшем этот пункт договора может пригодиться в суде, чтобы при необходимости оспорить сделку ввиду несоблюдения условий.
  • В договоре также указывается наличие разрешения органов опеки для продажи квартиры (если оно необходимо), которое прилагается к договору.

Если ребёнок прописан и является владельцем квартиры или её части, то он становится участником сделки и в договоре указывается при перечислении сторон. Также в договоре должен быть обозначен законный представитель несовершеннолетнего ребёнка.

Подпись за ребёнка, которому ещё не исполнилось 14 лет, ставит родитель/опекун. С 14 лет подростку даётся право собственноручной подписи договора с приложением письменного согласия на сделку по отчуждению от законного представителя.

В ч. 2 ст. 292 ГК четко сказано – если на квартиру или жилой дом перешло право собственности к другому физлицу, то право пользования у членов семьи бывшего владельца сразу же прекращается.

Поскольку в продаваемой квартире ребенок был только прописан, но не имел там доли, то у него было только право пользования, а значит, оно будет прекращено на основании данного нормативного положения.

Внимание! Ч. 4 ст. 31 ЖК в данном случае не применяется. То есть по суду нельзя восстановить ребенку право пользования на проданную квартиру по инициативе какого-либо заинтересованного лица, так как в этой части речь идет именно о сохранении права пользования за бывшим членом семьи владельца в случае отсутствия у этого члена, например, другого жилья.

В нашей ситуации между ребенком и новым собственником квартиры семейных отношений не было в принципе.

Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Особенности сделки

Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации.

На 2019 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.

При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.

Условия продажи квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

  • Малолетний собственник достиг 16-летнего возраста и собирается вступить в брак;
  • Несовершеннолетнему исполнилось 16, и он желает заняться трудовой деятельностью по договору либо начать предпринимательскую деятельность.

В подобных обстоятельствах, продажа квартиры возможна на общих условиях. Исключение: несовершеннолетний дееспособен ограниченно или частично (потребуется разрешение от органов опеки).

Во всех остальных случаях реализация квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний, проходит по установленному рядом законов порядку.

Общее право на жилище прописано в статье 40 Российской Конституции. Ее основные положения гласят, что:

  • Каждый гражданин обладает правом на жилище и не может быть лишен его в ходе произвола;
  • Органы государственного и муниципального значения обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия, позволяющие актуализировать жилищные права.

Жилищные права несовершеннолетних подвергаются удвоенной защите, что позволяет предотвратить ситуации с нелегальной продажей жилплощади, принадлежащей ребенку. Права ребенка на квартиру, в которой он прописан, включают:

  • Право на владение недвижимым имуществом (квартира, частный дом, доля и пр.);
  • Возможность иметь прописку в квартире без вступления в имущественные права;
  • Право на наследование жилища.

Все перечисленные права должны соблюдаться при продаже, если иное не оговаривается в частной ситуации, рассматриваемой органами опеки и попечительства (ООП).

Процесс осуществления сделки и ее порядок будут зависеть от следующих факторов:

  • Тип сделки (покупка, дарение, мена, наследование и пр.);
  • Наличие ограничения прав на имущество (рента, ипотека, аренда, арест, сервитут, опека и попечительство, доверительное управление);
  • Способы оплаты – наличная или безналичная продажа.

Также напрямую на сделку влияет возраст несовершеннолетнего собственника. Данное условие регламентируют статьи 26, 27, 28 ГК РФ. Согласно им, устанавливается ограничение на дееспособность ребенка, а именно:

  • Полная дееспособность – с 18 лет;
  • Ограниченная – 14 – 18 лет;
  • Частичная – с 6 до 14 лет;
  • Недееспособность – до 6 лет.

В возрасте 16 лет у ребенка появляется ряд прав, которые могут выступать как способствующий продаже имущества фактор (см. выше).

Законы, регулирующие жилищные права несовершеннолетних:

  • «Семейный кодекс РФ»;
  • ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
  • ФЗ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу);
  • ФЗ № 181 «О социальной защите инвалидов в РФ»;
  • ФЗ № 159 «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Предлагаем ознакомиться  Нежилые помещения в многоквартирном доме: могут ли быть встроенными, какие предъявляются требования, а также каков порядок использования и содержания?

Сделка по продаже квартиры, если взамен несовершеннолетний не получает альтернативу, практически невозможна. Однако в частных случаях попечительские органы не требуют предоставления актов, свидетельствующих о прописке малолетнего собственника на новом объекте.

Возможные ситуации:

  • Несовершеннолетний покидает страну и переезжает на новое место;
  • Ребенок переехал в другой город России. В этом случае покупающий его жилье гражданин обязан перевести выплату за недвижимость на личный банковский счет несовершеннолетнего;
  • Если малолетний собственник имеет в качестве альтернативы жилье в новостройке, которое готово более чем на 50%. В этом случае продажа возможна, но в ООП предоставляется доказательство новой прописки ребенка;
  • Несовершеннолетний болен и нуждается в дорогом лечении: органы опеки и попечительства готовы пойти навстречу, так как наличие болезни является достаточным основанием для продажи. Но требуется подтверждение того, что семья малолетнего готова приобрести другое жилье, хотя и меньшей площади;
  • Продаваемая квартира непригодна для проживания в ней несовершеннолетнего (плохая экологическая обстановка в районе и пр.).

Также есть индивидуальные ситуации. К примеру, несовершеннолетний посещает образовательное учреждение особого типа (спортивный лицей, реабилитационная школа-интернат и пр.) и нуждается в переезде, даже если на другой жилплощади условия хуже, а именно:

  • Площадь нового жилья меньше;
  • Расположение дома не такое удобное, как прежде;
  • Инфраструктура нового района хуже.

Чтобы органы опеки одобрили продажу в этом случае, нужно предоставить ряд актов, включая:

  • Медицинские справки и освидетельствования;
  • Виза и/или билеты для переезда;
  • Акт о статусе иностранного гражданина или вид на жительство;
  • Оригинал договора долевого строительства.

В отдельных случаях продажа квартиры, когда в лице собственников выступают несовершеннолетние, невозможна.

Нельзя продать квартиру при следующих обстоятельствах:

  • Если после продажи недвижимости ребенок будет лишен жилья или его доли;
  • Состояние выданной взамен жилплощади неудовлетворительное или хуже, чем предыдущее;
  • Кто-либо из родителей против продажи;
  • На момент продажи ребенок еще не вступил в право собственности;
  • На новом жилом объекте нет прописки;
  • Приобретаемое на первичном рынке жилье готово менее чем на 50%, отсутствуют жизненно важные коммуникации;
  • Предлагаемое взамен жилье имеет аварийный статус.

Есть и более тонкие аспекты, способные стать причиной для невозможности продажи квартиры. Например, несовершеннолетний имеет инвалидность или заболевание и нуждается в лечении в больнице, расположенной поблизости от прежнего местожительства и пр. Каждый подобный фактор рассматривается органами опеки в индивидуальном порядке.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Реализовать недвижимое имущество, если собственником является малолетнее лицо, можно двумя способами:

  • Через посредничество – путем обращения в риэлторское агентство. К минусу выбора можно отнести высокую комиссию за сделку, зависящую от цены жилья (каждая компания имеет свой процент);
  • Самостоятельно – способ малоудобный по причине низкой юридической грамотности большинства граждан. Плюсы – возможность контролировать сделку на всех этапах.

Покупка жилого имущества, если его собственником является не достигший 18 лет гражданин, является сложным юридическим процессом.

Этапы продажи квартиры с несовершеннолетним:

  1. Проанализируйте предстоящую сделку своими силами либо с помощью профессионального риэлтора. Это поможет избежать ситуации, при которой не соблюдаются права несовершеннолетнего;
  2. Посетите органы опеки по месту регистрации ребенка и наведите справки о необходимых документах;
  3. Соберите требуемые акты. Помните, что собираются документы не только на жилье, которое продается, но и то, в которое въезжает несовершеннолетний после продажи его жилплощади;
  4. Подготовьте заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи от имени ребенка;
  5. Подайте документы с заявлением и дождитесь одобрения ООП;
  6. После продажи квартиры сделка регистрируется в Росреестре. Новый владелец получает расписку о приеме, а через определенное время – все остальные документы;
  7. Несовершеннолетний выписывается из квартиры вместе со своими представителями.

Многие считают, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником – слишком бюрократизированный процесс, но закон таким образом гарантирует безопасность малолетнего гражданина, чтобы тот не лишился жилья.

Подобные ситуации – не редкость, но может ли собственник выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка? Подобная процедура возможна только при присутствии законных представителей несовершеннолетнего, причем до 14 лет выписывать его можно только вместе с одним из родителей либо официальных опекунов.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

В пакет необходимых документов для продажи квартиры входят:

  • Паспорт из кадастра плюс технический паспорт;
  • Справка по форме №9;
  • Подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммуналки;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Разрешение на продажу от второго супруга и родителя;
  • Одобрение органов опеки;
  • Удостоверения личности всех участников сделки.

Чтобы сделку одобрили, в органы опеки предоставляются следующие документы:

  • Каждый собственник предоставляет паспорт и согласие-расписку (последнее для несовершеннолетнего необязательно);
  • Подтверждение права собственности на недвижимость или долю;
  • Квартирный план;
  • Справка из БТИ;
  • Выписка о всех зарегистрированных в квартире/доме гражданах;
  • Финансово-лицевой счет на недвижимость (выписка о состоянии);
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие обременения на имуществе.

Нужно быть готовым, что в отдельных случаях уполномоченные инстанции могут потребовать предоставить дополнительно другие акты (выписки, квитанции, чеки и пр).

Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:

  1. Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
  2. Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
  3. Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
  4. Оформить заявление-ходатайство;
  5. Подать собранные документы плюс заявление;
  6. Получить решение ООП;
  7. Дождаться решения чиновников.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:

  • Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
  • Разрешение органов опеки не нужно;
  • Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.

Для оформления сделки нужны следующие документы:

  • Удостоверение личности несовершеннолетнего и его представителей;
  • Подтверждение права собственности на квартиру;
  • Разрешение от ООП;
  • Договор по купле-продаже;
  • Выписка из кадастрового паспорта;
  • Акт о приеме-передаче;
  • Квитанция оплаты за госпошлину;
  • Регистрация прав собственности на того, кто покупает квартиру.

Основной риск, с которым сталкивается гражданин, приобретающий квартиру с несовершеннолетним собственником – вероятность потерять жилье, если будет выявлено, что получение разрешения от опеки проходило с нарушениями. В данном случае квартиру возвращают первоначальному владельцу, изымая ее у покупателя, даже если тот не подозревал об имеющихся нарушениях, честно выполнив все обязательства.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником — Про сад и дом

Будущих покупателей недвижимости на вторичном рынке волнуют риски, связанные с приобретаемым жильем, в частности, чем обернется в 2019 году покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми. О том, какие последствия сулит приобретение обремененной жилплощади, рассказывается в данной статье.

При поиске подходящей для проживания недвижимости покупателей волнуют такие моменты как район, этаж, квадратура, положение комнат, наличие ремонта, и достаточно часто они забывают удостовериться, что на покупаемой жилплощади не осталось «лишних» жильцов.

Чтоб удостовериться в этом, достаточно потребовать от продавца развернутой выписки из домовой книги, где будут указаны все лица, зарегистрированные по данному адресу.

Обычно на недвижимость с обременением в виде зарегистрированных лиц продавцом часто предлагается хорошая скидка, вследствие чего, покупатель, поторопившись, может досконально не проверить всю документацию и выяснить о наличии лишних жильцов, лишь после свершенного факта приобретения квартиры.

Выписка зарегистрированных в большинстве случаев не представит большого труда для нового хозяина. На основании статьи 292 ГК РФ, прописанные лица утрачивают все права на проданное жилье с момента смены собственника, однако существуют определенные категории, являющиеся исключением, которых просто так выписать не получится, даже если недвижимое имущество перешло новым хозяевам на основании законной сделки.

Что делать

Если, став полноправным владельцем, покупатель обнаружил, что на приобретенной жилплощади числятся посторонние лица от прежних хозяев, ему следует первоначально попытаться решить проблему мирным путем. Например, возможна ситуация, когда на проданном объекте были прописаны несколько членов семьи, один из которых не проживал совместно с остальными и не был уведомлен о продаже жилья.

Возможно, поставленный в известность гражданин осуществит процедуру выписки добровольно. Если найти зарегистрированных людей не представляется возможным, либо добровольно сменить прописку они не желают, остается, либо смириться со сложившимся положением, либо искать правды в суде. В том случае, если новый хозяин, дабы избежать волокиты, не станет обращаться в судебную инстанцию для принудительной выписки, ему следует помнить, что в связи с дополнительным количеством человек ему придется нести завышенные расходы по коммунальным платежам.

Проблемные жильцы

Как было сказано, если после совершения покупки недвижимости новый владелец вдруг обнаружил, что на приобретенной жилплощади имеются зарегистрированные лица, выписать их в большинстве случаев не составит труда. Однако в некоторых ситуациях сделать это будет проблематично и даже невозможно, если прописанные в купленной квартире граждане относятся к следующим категориям:

  • зарегистрированные в соответствии с отказом от завещания;
  • не реализовавшие свое право на приватизацию, подтвержденное отказом в пользу иных лиц в письменной форме;
  • участники жилищно-кооперативного товарищества;
  • инвалиды, лица, признанные недееспособными;
  • дети, не достигшие совершеннолетия.

Так как, благодаря общему демографическому подъему в стране, в подавляющем большинстве российских семей имеются дети, вероятность того, что они есть и продавца жилья, достаточно высока. Покупателю следует знать, что при обнаружении зарегистрированных в квартире несовершеннолетних лиц, просто снять их с учета даже через суд не получится.

Судебная практика показывает, что судьи в приоритете ориентируются на защиту интересов малолетних граждан, поэтому в суде скорее произойдет аннулирование самой сделки, нежели принудительная выписка несовершеннолетнего.

Так, даже если суд постановит признать сделку недействительной и обяжет продавца вернуть полученные деньги, может случиться, что несостоявшийся собственник назад их так и не получит, если они к этому моменту уже были потрачены продавцом, а имуществом и доходами, соразмерными требуемой сумме, он не располагает.

Покупая жилье, следует заранее позаботиться обо всех нюансах, которые последствие выльются в неприятности для новых хозяев. Если в квартире проживают дети, необходимо выяснить, на каких правах:

  • фактически живут, при этом имеется прописка в другом месте;
  • прописаны, но являются собственниками;
  • имеют долю в продаваемом жилье.

Уточнить эту информацию можно, попросив расширенную выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП. Если имеет место первый вариант, то есть ребенок числится по другому адресу, то для покупателя нет никаких рисков, так как несовершеннолетний не имеет никакого отношения к реализуемому жилью.

По закону несовершеннолетние граждане до 10 лет должны быть прописаны и проживать по месту жительства родителей. Данное положение вытекает из статьи 20 ГК РФ. Лица, достигшие 10 лет, могут быть зарегистрированы у других родственников, например, бабушек и дедушек.

Подростки от 14 до 18 лет регистрируются по адресу фактического проживания. Кроме этого, нельзя прописать малолетних жильцов в условия, несоответствующие санитарным нормам.

Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Будущему владельцу следует удостовериться, что хозяева прописались по новому адресу всей семьей в оговоренные сроки.

Важно! Если ребенок в продаваемой квартире проживает не с родителями, а с опекунами, либо, когда существует вероятность нарушения его прав, для снятия с регистрационного учета потребуется согласие органов Опеки и попечительства.

Если выяснилось, что при покупке квартиры доля в продаваемой недвижимости принадлежит гражданину, не достигшему 18 лет, ситуация для покупателя существенно усложняется. В соответствии с поправками к законодательству, в 2019 году потребуется оформить договор купли-продажи у нотариуса, а также любой другой договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества, в случаях, когда:

  1. В числе хозяев жилплощади имеется несовершеннолетний.
  2. Жилье принадлежит нескольким лицам в режиме долевой собственности.

Помимо того, что договор потребуется составлять у нотариуса, дополнительно необходимо получить согласие органов Опеки и Попечительства на само проведение сделки. Для этого хозяева объекта продажи должны обратиться в Опеку с соответствующим заявлением, дополнительно предоставив следующий пакет документов:

  1. Паспорта законных представителей (родителей, опекунов).
  2. Свидетельства о рождении.
  3. Выписку из домовой книги.
  4. Копии технического и кадастрового паспортов на жилищный объект.

Чаще всего предполагается, что совместно с продажей будет осуществлена покупка новой недвижимости. При этом важно, чтоб интересы малолетних граждан не были ущемлены, то есть новый дом быть равноценным или лучшим по всем параметрам, по сравнению с тем, долей в котором владел ребенок.

В таком случае вместе с заявлением на разрешение, законные представители несовершеннолетнего обязаны дополнительно предоставить копию технического паспорта на объект недвижимости, приобретаемый взамен. На рассмотрение уходит от двух до четырех недель.

Если опека дала свое согласие на сделку, то будущий покупатель может быть спокоен – детки будут зарегистрированы по новому адресу, и весь процесс будет проходить под контролем компетентных органов.

В отдельных случаях, при реализации собственности несовершеннолетнего, владельцами не предполагается приобретение иной жилплощади, например, если уже имеется другая жилплощадь, где проживает ребенок, или сама продажа связана с отъездом семьи за границу.

Опека рассматривает каждый случай индивидуально.

Например, может быть допущен вариант, когда деньги, вырученные за сделку соразмерно принадлежавшей малолетнему собственнику доли, будут положены ему на банковский счет, которым он сможет воспользоваться после достижения возраста 18 лет.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector