Закон и право
Назад

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

Опубликовано: 26.03.2020
0
1

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости относятся любые помещения или здания, в которых физическое или юридическое лицо организовывает деятельность с целью получения прибыли.

В состав коммерческой недвижимости могут входить любые помещения, не связанные с проживанием людей, такие как:

  • объекты нежилого фонда;
  • офисные и торговые площадки;
  • развлекательные центры;
  • цехи;
  • складские помещения;
  • производственные помещения;
  • рестораны и кафе.

Способы расчетов

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

При расчете цены необходимо:

  1. Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
  2. Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
  3. Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
  4. Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.

Можно обозначить несколько вариантов взаиморасчётов между покупателем и продавцом недвижимости:

  • Расчеты при помощи аккредитива – покупатель жилплощади заключает с банком договор, по которому на специальный счет вносится плата за квартиру. Продавец сможет получить эти деньги только после предъявления документов, подтверждающих такое право.
  • Аренда банковской ячейки – стороны сделки арендуют в банке ячейку, заключая трехсторонний договор. В нее вносится полная стоимость квартиры. При этом условия доступа к деньгам дополнительно обговариваются в рамках соглашения.
  • Обычный расчет наличными – самый небезопасный вариант, так как увеличивается риск мошенничества.

Основные этапы сделки

Прежде чем переходить к заключению договора и оплате недвижимого имущества, нужно проверить законность сделки и другие факторы.

Когда продавец собирается устанавливать начальную стоимость объекта, он может ориентироваться на кадастровую стоимость, на цену аналогичных объектов или на свой опыт и убеждения о стоимости такой недвижимости. Нередко для определения стоимости объекта, вызывают профессионального оценщика (для подстраховки).

Способы проверки объекта:

  1. Проверить, оформлено ли право собственности на имущество. Нужно обратиться в ЕГРН и попросить выписку из реестра. Из неё можно понять, нет ли у объекта каких-то обременений – в виде дополнительного договора аренды или ипотечного кредитного договора.

    Договоры со сроком аренды менее года не попадают в реестр ЕГРН. В этом случае арендаторам не нужно заключать договор с новым собственником, прежняя договоренность переходит на него по умолчанию.

    Если в старом контракте не прописано о досрочном прекращении аренды в одностороннем порядке, новому хозяину придется ждать конца срока аренды. И только потом использовать объект в своих целях. Для подстраховки рекомендуют запросить у продавца все имеющиеся бумаги об аренде по этому объекту.

  2. Проверка контракта на покупку объекта и подтверждение платежа по сделке. ЕГРН таких проверок не делает, поэтому в их данных покупатель не найдёт этой информации. Чтобы обезопасить себя от покупки ранее неоплачиваемого объекта, нужно попросить у продавца подтверждающие документы.
  3. Проверка технического паспорта на помещение, план каждого этажа здания и экспликации помещений. По этим данным можно понять:
    • адрес объекта;
    • относится объект к нежилому фонду или нет;
    • завершено ли строительство здания завершено его строительство или нет;
    • согласованы ли все перепланировки внутри объекта.
  4. Проверить договоры продавца на оплату коммунальных услуг. Для покупателя объекта важно, чтобы по нему не было задолженностей по оплате воды, электричества и газа.

Проверка сторон

Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг

После проверки документов на объект, нужно проверить документы продавца. В первую очередь — его правоспособность. Если продавец — юрлицо, он должен предоставить согласие на продажу от всех совладельцев объекта. (п.1 ст.46 № 14-ФЗ). Если в интересах продавца действует представитель, от него потребуется:

  • нотариально удостоверенная доверенность;
  • договор на доверительное управление.

Если продавец — физлицо, индивидуальный предприниматель, понадобится нотариально удостоверенное разрешение супруга, если имущество приобреталось в условиях официально зарегистрированного брака.

Чаще всего договор заключают в письменной форме. Непосредственно процесс заключения договора проходит в несколько этапов:

  • Стороны изучают документы и обсуждают условия.
  • После проверки всех документов оформляют предварительный договор купли-продажи (п.1 ст. 429 ГК РФ).

На его основании вносят авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

В ПДКП указывают условия и сроки проведения сделки, фиксируют стоимость объекта и сумму аванса:

  • Заключают основной договор.
  • Подписывают акт приёма-передачи.
  • Рассчитываются друг с другом.
Предлагаем ознакомиться  Иск в суд на участкового

Для успешной сделки потребуются следующие документы:

  1. Учредительные документы организации или ИП.
  2. Выписка из ЕГРЮЛ или свидетельства ИНН и ОГРН.
  3. Приказ или решение о назначении директора.
  4. Документ, подтверждающий согласии на сделку других совладельцев.
  5. Паспорт представителя компании и документ, свидетельствующий об его полномочиях (при необходимости).
  6. Документы по объекту недвижимости.

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидетельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

Регистрация права

Регистрация недвижимого имущества нужна всегда. Это закреплено в ГК РФ. Чтобы зарегистрировать объект, стороны должны обратиться в Росреестр. Там оформят новое право собственности на объект и сведения об этом внесут в учётные записи государственного кадастра.

Документы для регистрации:

  • Паспорта сторон.
  • Три экземпляра подписанных договоров купли-продажи.
  • Уставы сторон и нотариально заверенные копии учредительных документов.
  • Выписка из реестра регистрации юрлиц.
  • ИНН сторон.
  • Протокол (копия протокола) общего собрания с согласием на продажу недвижимости с подписями от всех совладельцев объекта.
  • Кадастровый паспорт объекта.
  • Экспликация БТИ.
  • Правоустанавливающие документы о собственности на недвижимость, документы на земельный участок.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины.Её размер в 2019 году: для юрлиц — 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб.

Срок регистрации — 7 рабочих дней. Если отправить документы в электронном виде регистрация займёт меньше времени.

После — новый владелец получит свидетельство о собственности и сможет распоряжаться имуществом.

После выбора потенциальным покупателем подходящего объекта и переговоров по поводу условий купли-продажи стороны переходят к подготовке документов для заключения сделки. От продавца потребуются следующие бумаги:

  • подтверждение права собственности;
  • выписка из Росреестра об отсутствии каких-либо ограничений;
  • техническая характеристика объекта, полученная в БТИ.

Проверить все бумаги на юридическую чистоту можно, обратившись к юристам или риэлторам. Это позволит обезопасить сделку и исключить множество рисков.

Если стороны достигли согласия во всех вопросах, то они подписывают между собой договор, на основании которого право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу. Документ заключается в письменной форме, обе стороны заверяют его личными подписями. К договору прилагается акт передачи объекта, который является подтверждением фактического исполнения условий договора.

Договор купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только с момента регистрации покупатель фактически становится собственником недвижимости.

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.

При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:

  1. Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
  2. Разместить объявления о продаже.
  3. Показать квартиру потенциальным покупателям.
  4. Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
  5. Заключить предварительный договор.
  6. Подготовить бумаги необходимые для оформления.
  7. Определить порядок расчетов с покупателем.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
  10. Подписать акт приема-передачи.
  11. Получить полный расчет за реализованное жилье.

Действия клиента

Покупка квартиры обычно сопровождается следующими шагами:

  1. Анализ предложений, действующих на рынке недвижимости.
  2. Осмотр квартиры и ведение переговоров с продавцом.
  3. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости).
  4. Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов).
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности.
  7. Получение квартиры и подписание акта приема-передачи жилплощади.

Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?

После того как цена будет установлена, необходимо подать объявление о продаже. Желательно использовать как можно больше рекламных площадок – Интернет-ресурсов, газет и журналов, телевидение и радио.

Перед подачей объявление необходимо правильно составить. Для этого в нем указывается:

  • адрес объекта;
  • площадь;
  • дополнительные сведения – количество офисов, планировка, ремонт и т.д.;
  • наличие парковки;
  • прикрепить несколько фото как самого помещения, так и окрестностей;
  • указать, для чего может подойти данное помещение – открытия кафе, складских помещений, кинотеатра и т.д.

Необходимо помнить, что после подачи объявления вам могут звонить потенциальные покупатели, чтобы ознакомиться с условиями продажи и узнать стоимость продаваемого объекта. Скорее всего, они пожелают посетить недвижимость, чтобы оценить все возможные преимущества и недостатки. Обязательно приведите помещение в порядок, уберите все лишнее.

Стоит ли обращаться за консультацией к профессионалам?

Договор купли-продажи недвижимости - страница 2

Часто в компаниях уже есть свои юристы, которые помогают подготовить документы и присутствуют при заключении сделки. Иногда предприниматель или юрлицо не обращаются за помощью к профессионалам, самостоятельно изучают законы, нюансы оформления (тратят время, но не тратят деньги). Другие наоборот, подключают к сделкам и юриста, и нотариуса, чтобы себя обезопасить (тратят деньги, но не тратят время). Всё зависит от возможностей сторон.

Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости

Чтобы сделка была признана законной и соответствовала законодательству РФ, необходимо с начального этапа правильное оформление всего пакета документов:

  • Правоустанавливающие документы определяют собственника объекта,
  • Выписка из Государственного Реестра, подтверждает данные о владельце и отсутствие залога или ареста объекта,
  • Техническая характеристика из БТИ предоставит полную информацию об объекте – год постройки объекта, ввод его в эксплуатацию, площадь помещений и территорий, этажность, и другие технические характеристики.

Подготовьте все необходимые для продажи документы, чтобы в любой момент не только предъявить их потенциальному покупателю, но и быстро заключить договор купли-продажи:

  • документ о праве владения имуществом;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
Предлагаем ознакомиться  Как вступить в наследство по завещанию: сроки, порядок вступления после смерти по завещанию на квартиру

Как себя обезопасить?

Риски мошенничества в сделках покупки, продажи или аренды коммерческой недвижимости чаще всего связаны с документацией.

Нужно обязательно проверять все бумаги, связанные с объектом и продавцом:

  • Проверить наличие у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для юрлиц самый главный документ — согласие на сделку всех учредителей ООО. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд, признать документ недействительным, а сделку незаконной.
  • Проверить историю объекта и документов. Это можно сделать, запросив выписку на недвижимость в ЕГРН.

Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты: помещения под магазины, офисы, склады или земельные участки. Их можно продавать, сдавать в аренду или лизинг. Перед сделкой нужно проверить объект и провести оценку. Прежде чем заключать договор, нужно внимательно изучить всю документацию по сделке и собственнику. Новое право собственности необходимо обязательно регистрировать. Это стоит 22 000 руб.

Оформления договора купли-продажи

В договоре прописываются следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки – их полные фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  2. Площадь недвижимости, которая является объектом сделки.
  3. Адрес, по которому располагается офис или склад.
  4. Тип.
  5. Этаж.
  6. Стоимость недвижимости, которая указывается в рублях.
  7. В какой форме будет производиться расчет – наличный, безналичный.
  8. Сроки передачи объекта.

2. Переоформить все лицевые счета.

3. Переоформить договора на оказание услуг – подачи воды, электроэнергии, газа и т.д.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости необходимо правильно рассчитать ее стоимость исходя из площади помещения, ее размещения, наличия тех или иных удобств, ремонта, дополнительных характеристик и ценовой политики в вашем регионе. Затем необходимо составить яркое объявление, содержащее основную информацию об объекте и разместить на доступных рекламных площадках.

Продать любую недвижимость быстро и выгодно, может только хороший риелтор, а о том, как им стать, можете узнать здесь.

Что это такое и какими законами регулируется?

Для начала давайте разберем определение понятий покупки и продажи объектов недвижимого имущества. Под покупкой недвижимости подразумевается процедура, при которой одна из сторон (покупатель) принимает в собственность жилплощадь с последующей выплатой второй стороне (продавцу) заранее установленной суммы денег.

При продаже недвижимого имущества продавец передает тот или иной объект (здание, сооружение, квартиру и т.д.) в собственность покупателю. При этом последний должен внести за нее деньги.

Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также действует большое количество других нормативных документов, регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи недвижимости (например, ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404 и т.д.).

Предмет

Передаточный акт к договору купли-продажи

Предметом сделки купли-продажи выступает сам объект недвижимости, а также права на ту часть земли, на которой он расположен.

В ст. 554 ГК РФ написано, что сведения, позволяющие индивидуализировать передаваемое имущество (предмет), в обязательном порядке должны быть отражены в договоре. В противном случае он будет считаться не заключенным.

Форма проведения

Купля-продажа жилплощади оформляется путем составления письменного договора, который в дальнейшем подписывается обеими сторонами. Несоблюдение такой формы повлечет за собой признание подобного соглашения недействительным (ст. 550 ГК РФ).

К наиболее существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся следующие:

  • цена – это стоимость отчуждаемой квартиры (дома, сооружения и т.д.);
  • предмет – сведения об объекте недвижимости, позволяющие его точно идентифицировать.

Кроме того, если речь идет о продаже жилой квартиры (дома, помещения), в которой проживают лица, обладающие правом пользования даже после ее отчуждения, то должно быть соблюдено еще одно существенное условие сделки. В договоре должен быть указан перечень таких лиц и их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Права и обязанности обеих сторон (покупателя и продавца) подробно прописываются в тексте договора. Так, основная обязанность покупателя заключается в том, чтобы своевременно рассчитаться с продавцом. При этом размер платежа должен соответствовать сумме, прописанной в соглашении.

В случае нарушения продавцом своих обязанностей покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата перечисленных денег.

В рамках договора купли-продажи жилплощади у продавца возникают следующие обязанности:

  1. передать покупателю имущество в состоянии, соответствующем изначально заявленному;
  2. к установленной дате аннулировать регистрацию всех лиц, прописанных в отчуждаемой недвижимости (при наличии таких);
  3. после завершения регистрации в установленный срок освободить квартиру и передать ее покупателю, предварительно подписав соответствующий акт;
  4. после получения полного расчета продавец должен предоставить покупателю подтверждающие документы.

Вместе с тем, лицо, реализующее квартиру, имеет право требовать расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, неполучение оплаты или просрочка платежа).

Оборот коммерческой недвижимости происходит с учетом норм гражданского законодательства (ГК РФ). Договор о переходе прав собственности на объект, заключаемый сторонами сделки, не является отдельно существующим документом. Он считается одним из видов договоров купли-продажи, а поэтому сделка оформляется с учетом общих норм относительно купли-продажи, определенных в ГК РФ.

Переход прав собственности на коммерческую недвижимость происходит с соблюдением законодательства в следующем порядке:

  • нормы относительно продажи недвижимости (параграф 7 ГК РФ гл. 30), регулирующие порядок составления договора между сторонами (ст. 549, ст. 550 ГК РФ), порядок регистрации перехода прав собственности и передачи недвижимости (ст. 551, ст. 556 ГК РФ);
  • общие положения о сделке купли-продажи, включающие правила заключения договора, обязанности и ответственность продавца и покупателя, порядок оплаты (Глава 30 параграф 1 ГК РФ);
  • общие нормы об обязательствах, содержащие понятие обязательств сторон договора, их исполнение и прекращение, а также общие нормы заключения договора и внесения в него изменений (Раздел 3, гл. 21-29 ГК РФ).
Предлагаем ознакомиться  Какие надбавки к заработной плате

Что необходимо знать?

Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом продажи. Для успешного заключения сделки сторонам необходимо учесть все требования законодательства и возможные нюансы.

  1. Особое внимание покупателю следует обратить на договор о приобретении объекта. Документ должен быть подписан участниками с учетом требований ст. 550 ГК РФ.
  2. При выборе объекта покупателю следует получить всю информацию о недвижимости, включая имеющиеся финансовые и долговые обременения. Также важно выяснить сведения о наличии ограничений прав продавца.
  3. Покупатель перед заключением сделки должен знать все об имеющихся залогах, договорах аренды и прочих обязательствах (о покупке коммерческой недвижимости читайте здесь).
  4. Если недвижимость приобретается у физического лица, то покупатель вправе требовать от продавца копии правоустанавливающих документов, а если у юридического – учредительный договор, устав организации и справку о текущей балансовой стоимости.
  5. Стороны должны учитывать, что право собственности по факту переходит покупателю только после процедуры регистрации в Росреестре.
  6. Продавец объекта всегда стремится заключить сделку на максимально выгодных для себя условиях, но при этом нужно брать во внимание то, что потенциальный покупатель предварительно будет изучать весь рынок и сравнивать предложения от разных продавцов. В задачи продавца входит определение адекватной стоимости объекта. Сделать это можно, изучив предложения конкурентов.
  7. Основной акцент владелец имущества должен сделать на составлении правильного предложения для потенциальных клиентов. Характеристика объекта должна быть максимально полной и четкой, состоящей исключительно из реальных данных.
  8. Продавец должен позаботиться о подготовке полного пакета документов для ознакомления потенциальным покупателем. Успешная купля-продажа заключается в безопасном проведении сделки.
  9. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, необходимо проверить полномочия представителя организации, ответственного за подписание соглашения.

Заключение договора

Договор о передаче прав собственности на недвижимое имущество не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Стороны могут составить его в простой письменной форме, но в таком случае продавец может обратиться в суд, чтобы оспорить сделку, сославшись на то, что его заставили подписать документ под давлением. Такое часто практикуется и в некоторых случаях суд одобряет такие иски.

Чтобы исключить риск возникновения подобной ситуации, договор лучше составлять в присутствии нотариуса, который несет ответственность за совершение сделки.

Если

продажа

объекта осуществляется на основании соглашения о реализации долей уставного капитала, то удостоверение сделки у нотариуса является обязательным.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке содержать следующие пункты:

  1. данные сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адрес проживания, для юридического лица данные регистрационных документов);
  2. детальное описание объекта купли-продажи (местонахождение, тип имущества, план объекта и его технические характеристики, прочие имеющиеся детали);
  3. стоимость недвижимости и валюта, в которой будет производиться расчет (стороны самостоятельно выбирают валюту, при этом курс берется на момент заключения сделки);
  4. срок, который дается покупателю на оплату указанной в договоре суммы, и вариант передачи денежных средств (оплата наличными, перевод на банковский счет и т.д.);
  5. время, которое дается на передачу объекта новому собственнику.

Любые спорные моменты в соглашении стороны должны детально описать, чтобы исключить в дальнейшем возникновение конфликтных ситуаций.

Нередко стороны заключают предварительный договор купли-продажи объекта. В соглашении указываются все моменты, в которых стороны пришли к согласию. Такой документ выступает гарантией для обоих участников сделки. В период между подписанием предварительного и основного соглашения производится проверка продавца и реализуемого объекта на наличие обременений и прочих юридических аспектов.

Возможно ли приобретение в кредит?

Коммерческую недвижимость можно приобрести с привлечением банковских средств. Финансовые учреждения предоставляют услугу коммерческой ипотеки. В роли заемщика могут выступать индивидуальные предприниматели, владельцы предприятий, топ-менеджеры компаний.

Каждый банк устанавливает свои требования к пакету необходимых для получения кредита документов. Как правило, в список входят не только личные документы заемщика, но и документация, подтверждающая деятельность предприятия. Также банки выдвигают и ряд требований к объекту кредитования, без соблюдения которых не будет одобрена ипотека.

Как не нарваться на мошенничество?

Есть ряд моментов, которым нужно уделить особое внимание:

  1. Покупаемый объект не должен быть в залоге у третьего лица.
  2. Если недвижимость ранее считалась объектом некапитального строительства, но была переведена в разряд капитального.
  3. Земля, как и сам объект, должна находиться в собственности продавца.
  4. Объект нужно проверить на возможное параллельное заключение другой сделки.
  5. Необходимо ознакомиться с планами местной администрации на территорию, где находится недвижимость, чтобы исключить риск сноса объекта.
  6. При оформлении сделки через посредников следует выбирать только проверенные организации.

При проверке документов на недвижимость нужно не только убедиться в их юридической чистоте, но и удостовериться в наличии всех необходимых бумаг.

https://www.youtube.com/watch?v=03sx8W2ZEN0

Сделка купли-продажи коммерческого объекта осуществляется путем заключения договора между сторонами в соответствии с требованиями закона. Чтобы минимизировать риски, покупателю необходимо тщательно проверить документы на приобретаемую недвижимость и детально обсудить все пункты соглашения, которые могут стать причиной спора. Полноправным собственником покупатель становится уже после регистрации перехода прав в Росреестре.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector