Закон и право
Назад

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

Опубликовано: 26.02.2020
0
6

Законодательная база

Какие новшества внесены в закон о банкротстве за последнее время и актуальны в 2019 году?

Первая новация. В деле о банкротстве застройщика появился новый «фигурант» – Фонд защиты прав пострадавших граждан. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов фирмы-подрядчика, будут финансироваться работы по завершению строительства, если фирма попадет под банкротство. Фонд появился уже в конце 2017-го (20 октября).

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Законом о банкротстве организация наделена большими полномочиями в делах о банкротстве строительных подрядчиков:

  • Фонд выдает аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
  • обращается в арбитраж с иском о банкротстве застройщика(если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону №214);
  • оспаривает в арбитраже сделки фирмы-подрядчика;
  • финансирует завершение строительства при банкротстве стройкомпании;
  • выплачивает дольщикам после банкротс ва подрядчика их деньги (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).

Второе. В законе о банкротстве «прописался» и наполнился новым содержанием термин «участник долевого строительства».Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых «блокированных застройках» (из 3 и более блоков). Из него исключили юрлиц и ИП, оставив только обычных граждан, покупающих жилье для себя или родственников по договору ДУ, заключенному с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.

Третья поправка. Сегодня банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации. Приняв иск о банкротстве от стройфирмы, суд сразу инициирует последний этап — конкурсное производство. Причем на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Четвертое новшество. Ужесточены квалификационные требования к должности конкурсного управляющего, ведущего банкротство.

Чтобы успешно аккредитоваться, менеджер по банкротству должен:

  • иметь стаж работы руководителем в строительной сфере от трех лет, либо успешно проведенные процедуры банкротства с тремя и более предприятиями.
  • иметь безукоризненную, с точки зрения законодательства о банкротстве, репутацию за последние три года (не имел отводов от процедуры банкротства по ходатайствам кредиторов и пр.).

Пятое. Изменилась структура реестра требований при банкротстве. Появился отдельный реестр для тех, кто хочет получить свою квартиру после банкротства. Раньше требования по возврату денег и квартир были в одном реестре. Сейчас эти требования адресуются непосредственно финуправу, а не в арбитраж, как раньше.

  • о возврате денег, внесенных по ДДУ;
  • о возмещении убытков, которые понес дольщик из-за банкротства фирмы;
  • о возвращении денег, уплаченных по аннулированному судом или признанному незаключенным ДДУ;
  • прочие финансовые требования по банкротству направляют в суд, предварительно ознакомив с копиями иска финуправа и должника.

Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.

Рассматривать требования, возникшие при банкротстве, финуправ может тридцать рабочих дней. Застройщик теперь не вправе возражать управляющему по поводу этих требований, как раньше. Дольщик или фирма, не согласные с решением управляющего, должны в течение пятнадцати дней подать иск судье. Если арбитражный управляющий в деле о банкротстве явно бездействует, пожаловаться на него можно судье.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве изменилась.

Первая и вторая остались неизменными, а третью разделили на три подочереди:

  • финансовые требования дольщиков, кроме подпадающих под критерии других очередей;
  • требования по банкротству от имени Фонда, выплатившего дольщикам их деньги и теперь желающего спросить с должника;
  • требования по возмещению ущерба от дольщиков, плюс претензии прочих кредиторов.

Шестая поправка. Фонд. Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.

Расчет производится так: общий метраж всех квартир многоэтажки перемножается на среднюю цену квадратного метра жилья в данном регионе на момент заключения ДДУ. Полученная сумма есть предельно возможная выплата по требованиям всех дольщиков.

Однако Фонд выплатит, если стройфирма до наступления банкротства сделала все взносы на его счета. Не сделала? Денег от Фонда ждать бессмысленно.

Решение о том, где искать деньги на расчеты со всеми, принимает общее собрание дольщиков. Участников больше пятисот человек? Собрание разрешается проводить заочно.

Каждый дольщик обладает количеством голосов, определяемым в зависимости от внесенной им по ДДУ суммы.

Для принятия решения собранию нужно три четверти согласных дольщиков. Волю оставшейся одной четверти собрание проигнорирует. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, голосующих по конкретному вопросу. А не всех участников долевого строительства, как раньше.

Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от голосов всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

Седьмое новшество. Когда квартиры получены, но приемочные акты не подписаны.

В Закон внесены поправки, что таким дольщикам требуется написать ходатайство в арбитраж о признании прав собственности на квартиры. Такое право у них появляется, если более трети квартир многоэтажки уже оформлены в собственность или в деле о банкротстве есть решение суда признать их собственность на жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

С 2018-го законодатели ужесточили требования к застройщикам.

  • Так, разрешение на строительство выдается только на один объект, а не сразу на несколько, как раньше;
  • компании необходимо иметь на счетах не меньше десяти процентов от объема строительного фонда;
  • банки усилили контроль над транзакциями строительных фирм.

В 2019-ом, а точнее, с 1 июля собираются переходить с существующей оплаты долевого участия к открытию эскроу-счетов. Кто покупал товары на алиэкспрессе, знает, что это такое. Там продавец не может получить деньги за покупку, пока покупатель не сообщит системе, что посылка дошла и с ней все в порядке.

Тот же самый принцип будет реализован и при долевом строительстве. Участники сделки переводят деньги на банковский спецсчет, где они благополучно ждут завершения стройки и сдачи жилья в эксплуатацию. Ключи от вожделенных квартир участникам вручены и критических претензий по качеству строительных работ нет?

Потому что для ведения работ девелоперу нужны деньги, он их может взять только в кредитных организациях, а у них высокая маржа. На размер этой маржи и увеличится стоимость квадратного метра.

Правительство РФ подсчитало, что до конца 2020 года свыше 95 процентов сделок по ДДУ будут совершаться как раз по новой схеме, через эскроу-счета.

До середины 2019 года все российские застройщики обязаны открыть по одному банковскому счету на каждое полученное разрешение на стройку. Причем только в банке, уполномоченном государством открывать такие счета. Отныне действует простая схема: одно разрешение на стройку объекта – одна стройкомпания — один счет. Это не даст руководителям фирм-подрядчиков злоупотреблять оказанным им доверием граждан.

Кроме того, что деньги на эскроу-счетах сами по себе защищены от нецелевого использования, закон обязывает банки страховать эти счета. По аналогии с вкладами. Максимальная сумма, на которую распространяется страховка, — десять миллионов рублей. Страхованием занимается АСВ — Ассоциация по страхованию вкладов. Это дополнительная защита от банкротства.

Говоря проще, сегодня каждому дольщику гарантируется возврат сумм до десяти миллионов деревянных, если подрядчика постигнет банкротство.

С 1 июля 2019 г. на российском рынке недвижимости появится новый тип взаимоотношений застройщиков и граждан — проектное финансирование. Оно придет на смену ДДУ. Долевое строительство привело к беспрецедентному в рамках страны обману граждан из-за банкротства подрядчиков. До сих пор в нашей стране насчитывается почти тысяча триста долгостроев, в которые россияне вложили свои деньги, а когда увидят ключи от новых квартир, не известно.В Реестре пострадавших от банкротства девелоперов сегодня находятся более восьмидесяти тысяч семей, заключивших ДДУ. И эти цифры продолжают расти.

Старая схема ДДУ будет заменена целевым кредитованием застройщиков по каждому дому. Приобретение жилья потребует обязательного участия трех сторон: гражданина, желающего приобрести квартиру, застройщика, обязующегося построить дом, и гаранта того, что деньги нигде не потеряются, а дойдут по прямому назначению. Таким гарантом станет уполномоченный банк.

Заказчик вкладывается в строительство квартиры. Банк хранит эти деньги на спецсчете. Застройщику этот же банк оформляет кредит на осуществление строительных работ. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию деньги клиентов переводятся со спецсчета на счета застройщика, а в построенное жилье вселяются покупатели.

Предлагаем ознакомиться  Бывшие муж и жена родственники или нет

Как назначается конкурсный управляющий

Конкурсные управляющие – это специально обученные и выполняющие определенные действия в момент банкротства объекта люди, которые являются членами саморегулируемой организации арбитражных управляющих.

Конкурсный управляющий назначается арбитражным судом. Конкурсный управляющий является руководителем несостоятельного объекта и органов его управления, а также собственником имущества должника, если таковым является унитарное предприятие.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

Для назначения конкурсного управляющего суд выносит соответствующее определение, которое может быть обжаловано. Действие конкурсного управляющего заканчивается в момент прекращения данного конкурсного производства.

Чтобы стать конкурсным управляющим, надо работать юристом, экономистом или иметь практику выполнения хозяйственных работ.

Отметим, что конкурсный управляющий имеет ненормированный график рабочего времени, работает с большим объемом информации, занимается сложной процедурой подготовки имущества банкрота к реализации.

Процедура

Процедуру принятия решения о банкротстве застройщика курирует и осуществляет представитель законодательства. Законодатель исходит из того, что участники или дольщики становятся инвесторами такого недобросовестного застройщика поневоле, и не обладают всем объемом знаний, которые необходимы при ведении строительства.

Информация

Такая процедура проводится постоянно, если существует банкротство застройщика,  как факт, то арбитражный управляющий должен организовать

собрание дольщиков и кредиторов

, а также составить документальное заключение о том, что застройщик является отстраненным от дальнейшего ведения объекта незавершённого строительства. Также управляющий представляет отчет об оценке прав застройщика на данный объект строительства.

Ну и, в самом конце, принимается проект решения о завершении или приостановление действий в сторону строительного кооператива. Для подобного заключения естественно созывается специальная экспертиза, в которую входит инженеры, юристы и другие специалисты,  которые объективно оценивают данную ситуацию и составляют специальные документы, отражающие возможные перспективы завершения строительного объекта.

Если строительство многоквартирного дома так и не было начато, то в таком случае включение в реестр специального требования кредиторов о передаче жилого помещения конкретно дольщикам становится невозможным. Поэтому перед тем, как становиться участником долевого строительства, необходимо полностью проверить документы застройщика.

Обязанности конкурсного управляющего

К обязанностям конкурсного управляющего относятся следующие действия:

  • провести инвентаризацию имущества банкрота;

  • организовать оценку имущества с привлечением оценщика;

  • в течение недели после получения полномочий конкурсный управляющий обязан опубликовать информацию о банкроте и его собственности в специальных источниках;

  • контролировать сохранность имущества банкрота;

  • осуществлять поиск и взыскание имущества должника, хранимого у третьих лиц;

  • анализировать материально-денежное положение должника;

  • в случае увольнения уведомить работников банкрота о грядущем увольнении не позже месяца со дня объявления должника банкротом;

  • предоставлять информацию в полном объеме о должнике и о его собственности заинтересовавшимся лотом должника претендентам, планирующим принять участие в торгах;

  • вести список требований кредиторов, если эту задачу не выполняет специализированная организация – реестродержатель.

Стадии банкротства застройщика

Процедура банкротства застройщика насчитывает несколько стадий. В первой стадии появляется наблюдение — основополагающая процедура по узнаванию банкротства предприятия или компании. Наблюдают застройщика в данном случае арбитражный суд, по поданному заявлению должника, или кредитора. Именно в это время назначается арбитражный управляющий. Задача такого управляющего в течение 7 месяцев изучить финансовое состояние застройщика.

Он выявляет кредиторов, выясняет размер требований, смотрит имущественный фонд должника, а также просматривает все документы, которые касаются застройщика, как физического, так и юридического лица.

После того, как арбитражный управляющий подает свой отчет, в котором представлен анализ финансов должника, может начаться вторая или третья стадия банкротства, либо сразу четвертая.

Вторая стадияназывается финансовым оздоровлением. Она также длится не более 7 месяцев и применяется к должнику только в том случае, если он может в целях восстановления взять и погасить задолженность, которая у него образовалась.

Составляется специальный график погашения. Это стадия всё ещё минимальна, так как третьи лица обращаются к собранию кредиторов, предлагают свои графики погашения задолженности, и в данном случае на этой стадии застройщик всё ещё может выйти из банкротства довольно легальным путем — если сможет в течение установленного времени погасить задолженность и станет наравне с другими кредиторами, обладателем хорошего финансового актива — уже построенного здания. Ведь банкротом застройщик может становиться из-за незначительных причин, например, вырастают цены на строительные материалы.

Третьей стадией банкротстваназывается стадия внешнего управления, когда вместо застройщика руководить производством назначается стороннее лицо. Естественно это будет арбитражный управляющий, который следит за процессом строительства на срок около 18 месяцев.

priznaki-skorogo-bankrotstva-zastrojshchika

Такое управление назначается только в том случае, если присутствует реальная возможность повысить платежеспособность должника, если изменить или подкорректировать план внешнего управления.

Арбитражный управляющий может потребовать перепрофилирование производства, либо продать часть имущества должника в счет погашения долга, либо разместить какие-то акции должника или продать само предприятие застройщика. Здесь самым главным является погасить задолженность и отбить уже вложенные средства дольщиков за счёт различных финансовых активов, которые могут найтись в распоряжение застройщика.

Если такая возможность отсутствует, то появляется последняя – четвертая стадия банкротства, называющаяся конкурсное производство. Конкурсное производство считается, как целая система мероприятий, которые проводятся по решению арбитражного суда.

Целью данных мероприятий является завершить ликвидацию, как должника, юридического лица и исключить его из реестра действующих застройщиков путем передачи прав другому застройщику или компании.

Конкурсное производство начинается после того, как арбитражный управляющий подал анализ всех проведённых стадий банкротства застройщика, и было выведено решение о невозможности восстановления финансового состояния. Данное конкурсное производство может продолжаться не более года, арбитражный суд же, если существует такая необходимость, может продлить этот срок на 6 месяцев.

На последней стадии банкротства арбитражному суду передаются все полномочия по производству или компании застройщика.

Информация

Существует еще один маленький нюанс, такой как

мировое соглашение

. Когда застройщик вправе подписать письменное соглашение с кредиторами о том, что они предоставляют ему некоторую рассрочку или время на погашение долгов. Если такое соглашение достигнуто, то процесс банкротства возвращается на вторую стадию, или на третью, когда всё курирует внешний управляющий — представитель арбитражного суда.

Полномочия конкурсного управляющего

Кроме ряда обязательств, конкурсный управляющий наделен целым пакетом полномочий. 

Полномочия конкурсного управляющего:

  • владеть имуществом банкрота в законном порядке и условиях;

  • заниматься увольнением работников банкрота, не являются исключением и работники на руководящих должностях;

  • отправить на хранение документацию должника;

  • предъявлять исковые заявления о недействительности сделок, проведенных должником;

  • требовать имущество банкрота, которое хранится у третьих лиц, и производить иные действия, направленные на возвращение имущества.

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.

Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

  • граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
  • штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
  • дольщики;
  • все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.

Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:

  • К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
  • Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
  • К третьей очереди относятся непосредственно дольщики,  также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
  • К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.

Ответственность Конкурсного управляющего

Полномочия конкурсного управляющего напрямую связаны с ответственностью конкурсного управляющего. Учитывая, что конкурсный управляющий наделен рядом полномочий, он привлекаем к ответственности при нарушении или невыполнении своих обязанностей и полномочий.

Привлечение к ответственности может последовать в случае следующих административных нарушений:

Предлагаем ознакомиться  Можно ли узнать о судимости человека

  • неестественное создание неплатежеспособности лиц путем специальных действий или бездействий;

  • конкурсный управляющий скрывает местонахождение имущества должника;

  • не предоставляет необходимые сведения об имуществе;

  • уничтожает или фальсифицирует информацию об имуществе;

  • не согласовывает процедуру передачи собственности должника;

  • не соблюдает законные требования при заключении договоров или при внешнем управлении;

  • совершает сделки с превышением должностных полномочий.

При нарушении первого и последнего пунктов конкурсный управляющий рискует остаться без работы в этой должности на временной период не более трех лет.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

При объявлении застройщика банкротом, дольщики должны потребовать свои деньги, размер компенсации которых складывается из договорной суммы, а также моральной компенсации за причиненный ущерб.

Либо дольщики вправе потребовать причитающиеся им по закону жилые помещения, которые должны быть равны по площади тем, в долю которых они вступали в процессе строительство данного кооператива.

К сведению

Дольщики должны в короткие сроки собрать необходимые документы, предоставить их в арбитражный суд с целью рассмотрения дела о банкротстве застройщика. Также участники долевого строительства являются представителями третьей очереди кредиторов, поэтому они должны рассчитывать на то, что их требования будут рассмотрены только после первых двух очередей реестра кредиторов в случае банкротства застройщика.

Подать на банкротство застройщика может любой кредитор и дольщик, участвующий в процессе строительства объекта. Для того, чтобы обезопасить себя и точно получит ь в свое владение недвижимость,  нужно реле всего озаботиться заключением договора о праве собственности на квартиру,  а потом подать заявку в арбитражный суд о банкротстве застройщика.  В этом случае квартира (если дом достроен) будет автоматические переведена в собственность дольщика.

Если дом не достроен, то нужно все равно подать иск о получении права собственности,  и тогда ожидать решения конкурсного производства: будет ли дом достраивать другое ЖСК или дольщикам,  как кредиторам третьей стороны просто-напросто будут со временем выплачены их внесенные в строительство средства.

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

Дольщикам при банкротстве разрешается участвовать на собрании кредиторов числом голосов, соответствующим сумме затрат на строительство по ДДУ и нанесенного банкротством ущерба.

Заявление пишется в трех экземплярах. Копии ДДУ, квитанций прикладывают к заявлению. Отправляют заказным письмом или передают при личном визите арбитражному управляющему,назначенному на период банкротства, потребовав, чтобы он расписался в получении во втором экземпляре.

Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:

  • признать право собственности на построенную квартиру;
  • признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
  • вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.

В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир (ст.201.7 Закона о банкротстве).

find_in_page Статьи по теме

(кликните, чтобы открыть)

  • Сопровождение процедуры банкротства, порядок сопровождения
  • Преднамеренное или фиктивное банкротство
  • Оспаривание сделок должника при банкротстве физических лиц
  • Текущая задолженность в деле о банкротстве: какие платежи входят в нее и как выплачиваются
  • Последствия прекращения производства по делу о банкротстве
  • Арбитражный управляющий в деле о банкротстве: его функции, права и обязанности
  • Неправомерные действия при банкротстве: их виды, какая ответственность грозит
  • Банкротство страховых организаций
  • Заключение мирового соглашения в деле о банкротстве — порядок, условия, особенности
  • Банкротство стратегических предприятий и градообразующих организаций: порядок, условия и особенности
  • Заинтересованные лица в банкротстве: кто к ним относится и их права
  • Чем занимается конкурсный управляющий по банкротству юридических лиц: точка в деле о несостоятельности
  • Банкротство физических лиц: о чем говорят реальные отзывы прошедших процедуру признания несостоятельности?
  • Где публикуется информация о банкротстве юридических лиц
  • Как избежать субсидиарной ответственности при наступившем банкротстве: все возможные способы
  • Все что нужно знать о процедуре банкротства ООО с непогашенными долгами
  • Субсидиарная ответственность без процедуры банкротства: условия, сроки и особенности
  • Как подать заявление на банкротство должника — юридического лица
  • Лица, участвующие в деле о банкротстве
  • Как происходит упрощенная процедура банкротства юридического лица: порядок процедуры
  • Стадии банкротства физического лица
  • Признание банкротства юридического лица в 2019 году: схема основных стадий, особенности и последствия
  • Банкротство юридических лиц
  • Финансовое оздоровление: понятие, план процедуры, последствия
  • Банкротство физических лиц через арбитражный суд: условия, стоимость, особенности процедуры
  • Банкротство физических лиц: плюсы и минусы для должника
  • Банкротство ООО: какие существуют последствия для его директора и учредителей
  • Цена услуги по банкротству юридических лиц: от чего зависит стоимость
  • Как проходит процедура наблюдения при банкротстве юридического лица
  • Закон о несостоятельности (банкротстве) физического и юридического лица (127-ФЗ): новое в 2019 году
  • Особенности банкротства юридических лиц в 2019 году: пошаговая инструкция, этапы, последствия, новое в законе
  • Банкротство физических лиц: пошаговая инструкция, изменения в процедуре и порядке проведения в 2019 году
  • Как проходит банкротство и признание должника банкротом: особенности процедуры
  • Банкротство ИП в 2019 году
  • Порядок проведения конкурсного производства при банкротстве юридического лица: этапы, последствия
  • Банкротство ИП (индивидуальных предпринимателей)
  • О банкротстве кредитных организаций: особенности признания несостоятельности
  • Очередность платежей при банкротстве предприятия
  • ФЗ о банкротстве физических лиц: описание действующей редакции закона с пояснениями
  • Заявление о банкротстве юридического лица
  • Как физическому лицу объявить себя банкротом
  • Внешнее управление как способ реанимации предприятия при банкротстве: порядок, сроки, особенности
  • Субсидиарная ответственность при банкротстве
  • Банкротство ИП с долгами по налогам
  • Что делать, если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика

Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.

Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:

  • чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
  • установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
  • право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:

  • у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
  • а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.

В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.

Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.

Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году.

Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.

Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.

Отчет конкурсного управляющего

После того как расчеты со всеми кредиторами будут окончены или конкурсное производство прекращено, конкурсный управляющий должен предоставить доклад о проделанной работе, о результатах проведения данной процедуры в арбитражный суд.

Отчет конкурсного управляющего представляет собой перечень документов, подтверждающих:

  • продажу собственности должника;

  • погашение кредитных обязательств;

  • предоставление в Пенсионный фонд (его территориальное подразделение) информации о дате, месте рождения должника, его гражданстве и паспортных данных, включая полностью ФИО, пол и адрес постоянной регистрации обанкротившегося лица.

К отчету, помимо вышеперечисленных документов, конкурсные управляющие должны прилагать реестр требований кредиторов, в котором будут указаны размеры выплаченных долгов обанкротившегося лица.

После того как конкурсный управляющий составил и подал в компетентный орган свой доклад, он обязан уведомить о данном факте кредиторов.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Предлагаем ознакомиться  Взыскание убытков с застройщика по ДДУ на основании 214-ФЗ.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

Контроль деятельности конкурсного управляющего

Контроль деятельности управляющего осуществляется в соответствии со ст. 143 ФЗ «О банкротстве».

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Согласно данному закону, кредиторы (собрание или комитет) получают всю необходимую для этого информацию не реже чем раз в три месяца, если иное не установлено на собрании кредиторов.

Сведения, предоставляемые для контроля, могут быть в виде отчетов или любых отдельных документов, показывающих состояние дел в ходе конкурса или при его завершении.

В докладе конкурсного управляющего должна содержаться информация:

  • об инвентаризации имущества должника, ее оценке, если таковая требовалась;

  • о количестве денежных средств, которые были зачислены на расчетный счет должника, и источниках такого финансирования;

  • о процессе реализации собственности обанкротившегося субъекта, указание полученных сумм;

  • о размерах и количестве требований о взыскании задолженности, которые выдвинуты третьим лицам;

  • о количестве работающих на должника людей, которые продолжают трудиться после открытия конкурса, и количестве уволенных (уволившихся) сотрудников;

  • о работе, которая была проделана для того, чтобы сделки были признаны недействительными, в интересах должника;

  • о составлении и ведении реестра требований кредиторов, со сведениями о том, какова их общая сумма и размер отдельно в каждой очереди;

  • о тех мерах, которые были приняты для сохранения собственности обанкротившегося объекта и для взыскания того имущества, которое ему принадлежит, но по каким-то причинам находится у третьих лиц;

  • о размере текущей задолженности, с описанием причины ее образования;

  • о проведенной работе конкурсного управляющего по закрытию счетов должника;

  • о привлечении к субсидиарной ответственности лиц, несущих обязательства в связи с доведением должника до банкротства;

  • вся другая информация, содержание которой устанавливается конкурсным управляющим, кредиторами или арбитражным судом.

Все данные, которые касаются производства по делу о банкротстве, например, о том, каковы расходы конкурсного управляющего на проведение соответствующего процесса, конкурсный управляющий должен предоставлять в любое время по требованию арбитражного суда.

 Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена? Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве.

И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира. В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.

Чем грозит несостоятельность застройщика?

Банкротство застройщика грозит своим кредиторам и дольщикам тем,  что они рискуют вообще не получить жилую недвижимость, на которую расчистить,  особенно если процесс начала стройки еще не был запущен и все находится в проекте.

Информация

Угрозой может являться последняя стадии процедуры банкротства – конкурсное производство,  когда неизвестен адресат, который купит данную фирму. Будет ли он также продолжать строительство, или станет заниматься перепрофилированием? Предсказать невозможно,  поэтому дельным советом является своевременно отслеживать все изменения на строительном рынке касательно планов выбранного застройщика.

Последствия

После того, как было объявлено о полном банкротстве застройщика,  такому представителю предоставляется его кредитная история,  которая портит репутацию среди реестра действующих застройщиков. Шансы, что застройщик сможет заработать себе авторитет снова, не меняя названия фирмы или компании, практически равны нулю.

Признаки скорого банкротства застройщика

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

  • офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
  • строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

Куда обратиться при банкротстве девелопера?

Дела о банкротстве рассматривают исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Сюда и следует бежать обманутому дольщику с иском, договором ДДУ и документами, подтверждающими оплату указанной в ДДУ суммы.

Кроме арбитража, можно обращаться в компанию страховщика, с которой застройщик банкрот заключил соответствующий договор, к поручителю, если таковой был, к местным властям за внесением в реестр обманутых дольщиков после банкротства.

Юридическая сторона дела о банкротстве

Застройщик банкротится, что делать дольщику? Процесс банкротства, инициированный судом, может длиться до года, а то и больше. Раньше банкротство проводили несколькими этапами.

Этап наблюдения. Характеризуется активной работой назначенного судом финансового управляющего, который собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика и о его реальном финансовом положении во время банкротства. По результатам такой разведки, которая может длиться до полугода, финуправ составляет исчерпывающий отчет и оглашает его перед собранием кредиторов, а затем судом.

Если речь шла о реструктуризации, объявлялся одноименный этап банкротства, длительностью до двух лет. После чего, зависело от результатов отчета финуправляющего в конце этапа, либо вводили внешнее управление, либо официально оглашали банкротство фирмы.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Конкурсное производство. Сегодня, после последних поправок в законодательстве, единственный этап банкротства, если суд одобрил заявление на банкротство. Судья отдельным решением отстраняет руководство компании от работы. Вся власть переходит в руки конкурсного управляющего. Он распродает имущество на торгах, организованных после банкротства, и рассчитывается вырученными деньгами с кредиторами.

Чтобы дольщик оказался в реестре кредиторов, надо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением. Реестр при банкротстве девелопера отличается от того, что ведут при банкротстве прочих юридических лиц. Потому что в него, кроме денежных требований, включаются еще и «натурные» — получение достроенной квартиры (доли в недостроенном доме).

Чаще всего споры возникают, когда финуправ не желает включать часть требований пострадавшей от банкротства стороны в реестр, либо отказывается включать вовсе. Второй случай, когда в реестре вдруг оказались фиктивные дольщики или дублирующие записи по одним и тем же жилплощадям.При любых спорах в деле о банкротстве вопрос может решить только судья (ст.201.4 закона №127-ФЗ «О банкротстве»). Разрешит отдельным распоряжением внести — внесут, откажет — все, вопрос снимается.

В деле о банкротстве споры могут возникнуть и между дольщиками по поводу их требований, уже внесенных в реестр.

Почитав реестр, претензии можно подать в течение пятнадцати дней.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Объявив о банкротстве стройкомпании, суд в отношении дольщиков может принять следующие решения:

  • Узаконить права участников строительства на оплаченное ими жилье. Это произойдет быстро, если:
    • компания-банкрот успела получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенной многоэтажки;
    • акт приемки датирован более ранним числом, чем заявление на банкротство.
  • Передать жилье покупателям, если разрешение на эксплуатацию дома подписано. Бывает, при этом акт приемки еще не подписан. Тогда квартиры передадут при следующих условиях:
    • большинство кредиторов четвертой очереди не возражает;
    • после выделения из конкурсной массы квартир оставшегося имущества хватит, чтобы закрыть обязательства по первым двум очередям;
    • многоэтажка не оказалась в залоге у банков;
    • квартир хватает на всех дольщиков.
  • передать недостроенное здание самим кредиторам, чтобы они своими силами достроили его. Сильно затратно, особенно, если дом существует только в виде фундамента.
  • назначить на строительство многострадальной многоэтажки нового подрядчика, если найдется стройфирма, которая возьмет на себя еще и обязанность погасить все долги после банкротства предшественника.
, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector