Закон и право
Назад

Как обменяться квартирами между родственниками

Опубликовано: 25.03.2020
0
0

Родственный обмен в форме мены

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хоть договор мены и не является коммерческой сделкой, но имеет определенные сходства с договором купли-продажи. В нем также возникают продавцы и покупатели имущества, выступающие сторонами сделки.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

В ЖК РФ также отсутствуют особые указания на совершение сделки между родственниками. В ст. 72 ЖК РФ закреплена возможность обмена не только приватизированных помещений, но и жилья по договору социального найма.

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование договора, отражающее предмет сделки;
  • Информация о сторонах сделки;
  • Права и обязанности сторон при совершении сделки;
  • Ответственность за несоблюдение условий договора;
  • Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
  • Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
  • Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

  • Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
  • Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
  • Кадастровый паспорт квартир;
  • Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
  • Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
  • Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

  • Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
  • Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
  • Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
  • Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
  • Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
  • Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
  • Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
  • Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
  • Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Считается, что договор мены идентичен в гражданском праве с договором купли-продажи. Именно поэтому у сторон сделки при этом возникает обязанность по уплате налога на доходы в размере 13%.

Налоги, выплачиваемые при этом, могут в некоторых случаях не взиматься. Законодательно закреплены случаи, при которых стороны освобождаются от уплаты налога в 13% на договор мены.

Как обменяться квартирами между родственниками

Если граждане не являются налоговыми резидентами страны, для них налог на обмен квартир возрастает до 30%.

С 2017 года освобождаются от уплаты налогов в 13% продавцы квартир, владеющие ими более 5 лет.

Однако, такая рокировка может иметь свои подводные камни. Так, оспорить и отменить сделки по дарению намного сложнее и дольше по времени, чем договор мены.

Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.

Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.

Приватизированные квартиры – это квартиры, право собственности на которые зарегистрировано за их владельцами через процедуру приватизации жилья.

Как обменяться квартирами между родственниками

Очевидно, что в этом случае особых трудностей в оформлении сделки быть не может. Это, так сказать, идеальные условия обмена, когда обе квартиры принадлежат на правах собственности своим владельцам.

В этом случае для обмена требуется лишь заключить договор мены, подписать его сторонами сделки и обратиться в отделение регистрационной палаты или МФЦ для перерегистрации прав на новое жилье.

Аналогичным образом происходит и обмен квартирами между гражданами, которые получили их не через процедуру приватизации, а по наследству, при покупке или иным законным образом.

Продавать те квартиры, которые принадлежат государству, а не частному лицу, но которыми последние пользуются по договору социального найма, нельзя. Но обменивать их закон вполне разрешает.

Граждане, владеющие государственным жильем на основании договора социального найма, имеют право обменивать свое жилье на такое же, даже в других регионах страны.

Предлагаем ознакомиться  Когда можно продать квартиру после дарения в 2020 году

Для оформления сделки требуется:

  • Заключить договор мены;
  • Подать заявление в муниципалитет с приложением копии договора обмена;
  • Получить в течение 10 дней ордер из муниципалитета, удостоверяющий право обмена, и зарегистрировать проживание.

Обмена долями квартир между родственниками не имеет каких-либо особенностей в сравнении между обменами целыми квартирами. Но для обмена долями необходимо наличие выделенной доли.

Если стороны сделки, имеют доли и соответственно проживают в различных квартирах, в которых кроме них живут и другие собственники долей жилого помещения, провернуть сделку обмена будет непросто.

При проживании сторон сделки в разных квартирах, для договора мены требуется получение согласия собственников оставшихся долей квартир.

Если иные собственники долей квартир будут не согласны на подобный обмен, вопрос будет решаться через суд.

Обмен имущество разрешен действующим гражданским законодательством на основании договора мены. Сделка может быть осуществлена как между чужими людьми, так и между близкими родственниками.

Особых привилегий по оформлению родственного обмена квартирами не предусмотрено. Сделка подлежит государственной регистрации и налогообложению на общих основаниях.

Нюансы в оформлении возникают только при родственном обмене жилья социального найма или долей недвижимости.

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Информация!

При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.

Как сделать родственный обмен приватизированного жилья

Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.

Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.

В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.

Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.

  1. Одна сторона может улучшить свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом.
  2. Другая сторона получает материальную выгоду путем уменьшения своей жилплощади.

О сумме доплаты стороны должны договориться самостоятельно.

Если с этим возникают проблемы, лучше обратиться к независимому оценщику. Он проведет исследование и вынесет решение о сумме, которую должна будет доплатить одна из сторон.

Также обращение к специалистам позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Обмен жилья может происходить через судебную инстанцию. Причин для обращения в суд может быть много, самая распространенная — отказ второго собственника от размена.

Также часты случаи, когда размен через суд проводят в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ).

Шаг 1. Собирается доказательственная база и документы.

Шаг 2. Оформляется исковое заявление.

Шаг 3. Иск с документами направляется в Районный суд.

Шаг 4. Участники спора приходят для ознакомления на первое заседание. Могут подать дополнительные ходатайства, заявления.

Шаг 5. Суд выносит решение. Если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение.

Обратите внимание, если разделить через суд вы хотите частную собственность, то суд может отказать вам в этом праве. Но допускается раздел прав собственности на доли. Каждый собственник будет сам решать — продавать ли свою долю, или нет. Суд его не заставит и не принудит это сделать.

Также суд может передать объект одному из наследников по завещанию. Тогда новый владелец жилья должен будет выплатить компенсацию остальным наследникам.

Учитывайте, что в исковом заявлении вам необходимо предложить несколько вариантов обмена жилья и определить компенсацию за продажу объекта недвижимости в случае выплаты другому собственнику.

Варианты раздела суд не будет предоставлять, подыскивая необходимый и лучший. По сути, этим вопросом должен заниматься истец, его законный представитель или агент по недвижимости, к которому он обратился.

В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.

  1. Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
  2. Добровольно. Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.

Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли. Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.

Например, можно:

  1. Разменять квартиру на две.
  2. Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
  3. Обменять квартиру на дом. Другому супругу также будет предлагаться компенсация.
  4. Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.

Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.

Родственный обмен, при наличии хороших, доверительных отношений, позволяет при существенной разнице в стоимостях квартир установить разумные цены и не требовать доплаты, но все равно процедура в итоге затратная. Если степень родства достаточно высокая – дети, родители, бабушки с дедушками, родные братья и сестры – то выгоднее жилище подарить.

Для того, чтобы обменять приватизированные квартиры, нужна такие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие бумаги на жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на объекты мены;
  • письменные согласия от каждого совладельца, если таковые есть;
  • письменное подтверждение согласия от органов опеки и попечительства (для несовершеннолетних граждан и лиц, частично или полностью недееспособных, если такие есть среди прописанных в квартирах);
  • одобрение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобретена в период действия брака и является совместно нажитым добром.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться и иные бумаги. Документы, подтверждающие наличие родственных связей, прикладывать не требуется, так как это обстоятельство не играет при обмене никакой роли.

, наиболее выгоден. Члены семей обоих нанимателей социального жилья должны иметь одинаковую точку зрения и быть согласными меняться, о чем должны собственноручно оформить согласие.

. При вселении несовершеннолетних детей к их родителям ничье согласие не требуется.

Обмен не состоится, если одна из квартир:

  • обременена судебным процессом;
  • предназначена под снос;
  • находится в состоянии, непригодном к проживанию;
  • будет подвергнута капитальному ремонту с перепланировкой или переустройством;
  • после обмена в квартире появится жилец, страдающий тяжелым хроническим недугом.

Процедура возможно только после одобрения сделки исполнительным органом муниципалитета. В результате обмена прежде действующие договора соц. найма аннулируются и оформляются новые.

Список документов включает:

  • заявление с просьбой обменять квартиры;
  • паспорта;
  • договора найма;
  • ордера на жилье;
  • письменное разрешение администрации;
  • справки о составах семей;
  • справки о состоянии оплаты за квартиры и за коммунальные услуги.
Предлагаем ознакомиться  Имеет ли право гаишник открывать багажник

Как поменять квартиру, если прописан несовершеннолетний

Главная сложность в вопросе по обмену с участием несовершеннолетних детей связана с выпиской ребенка. Второй стороне сделки вряд ли понравится вариант обмена недвижимости с жильцом в придачу. Более того, в отличие от взрослых людей, ребенка выписать новый владелец квартиры не сможет даже через судебное разбирательство, поэтому на подобный обмен никто не согласится.

Перед тем, как разменять квартиру с несовершеннолетним лицом, нужно узнать все подробности и нюансы проведения сделки. Например, вас должно насторожить, если квартира, выбранная на обмен, неоднократно перепродавалась в течение последнего 1-2 лет. Также запомните следующие тонкости:

  • Согласно жилищному кодексу РФ, продавец недвижимости должен передать покупателю права собственности. В случае обмена действуют такие же правила.
  • Для придания юридической силы договору он должен быть заключен в письменном виде, а все стороны подписаться на документе.
  • Договор нужно зарегистрировать в государственных органах, чтобы права собственности перешли новому владельцу. Это касается и обмена квартир с несовершеннолетними детьми.
  • Когда одна из сторон отказывается регистрировать сделку, вторая сторона может подать иск в суд. Виновник в этом случае возмещает убытки, понесенные другой стороной в результате задержки регистрационной процедуры.

Какими законодательными актами регламентируется обмен квартирами между родственниками

Оговорены ли в законе

квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

При этом необходимо понимать юридическую суть мены жилья. Как гласит ст. 567 ГК РФ, обмен, по сути, приравнивается к акту купли-продажи: стороны передают друг другу в пользование объект недвижимости, являясь одновременно и продавцом, и покупателем.

Решающее значение имеет то, к какому виду жилого фонда относятся обмениваемые квартиры — приватизированные, арендованные по договору соц. найма или социальные.

Понятие родственного обмена в ЖК РФ, ГК РФ отсутствует. Каждая сторона получает прибыль и обязана уплатить налог. Единственный способ уменьшить финансовые потери – оформить договор дарения. На основании ст. 217 НК РФ, при передаче жилья в дар родственнику доходы от дарения налогами не облагаются.

Как обменяться квартирами между родственниками

Таким образом, между родственниками жилье можно обменять такими путями: составив договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) или договор мены (ст.567 ГК РФ), или же оформив договор дарения (ст. 572 ГК РФ).

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

Внимание!

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Налогообложение при обмене квартирами

Так как обмен недвижимости приравнен к сделке купли-продажи, то и налоговые последствия для сторон будут определяться по таким же правилам. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. При обмене получается, что обе стороны выступают продавцами, а значит, обе облагаются налогом.

Как обменяться квартирами между родственниками

По общему правилу ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Но из данного правила есть исключения. Налог уплачивается только при продаже квартиры, которая пребывала в собственности последнего владельца менее трех лет.

Указание реальной стоимости обеих квартир очень важно даже при обмене между родственниками, ведь именно эти суммы будут фигурировать в случае возникновения необходимости расторжения договора, или признания сделки недействительной. 

Обмен квартиры по социальному найму

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным …

Договор мены квартир

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто …

Обмен приватизированной квартиры

Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в …

Родственный обмен, как и любой другой, по налогообложению равен двум сделкам купли-продажи. Доходы, полученные в результате продажи недвижимого имущества, подлежат налогообложению ( п. 1 ст. 210), даже если сделка произошла между родственниками. Как указано в ст. 217 НК РФ, налог установлен в размере 13% от суммы сделки.

В случае, когда стоимость жилья неодинакова, и одна из сторон производила доплату, то эта сумма, как гласит п. 2 ст. 568 ГК РФ, тоже входит в налоговую базу и облагается таким же размером налога. Не указав цену, участники сделки не уйдут от уплаты налога: будет определена рыночная стоимость жилья, от которой и исчисляется сумма налога. При этом неважно, продана вся квартира или только одна из долей.

Предлагаем ознакомиться  С какого дня начисляют алименты

Важно, сколько времени собственник владеет жильем – возможно существенное послабление, вплоть до полного освобождения от уплаты налога. Так, если квартира находится в собственности более 5 лет, считая с дня регистрации, то в 2018 г. налог не платят совсем (ст. 220 НК РФ).

Стоит воспользоваться правом имущественного вычета, предоставляемым

в размере 1 млн. руб.

Также можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с продажей.

В 2018 г. не получится обойтись заниженным размером налога: это чревато штрафом и пеней.

Поэтому следует внимательно подойти к этому вопросу и просчитать, как выгоднее и при этом не возникнет противоречий налоговому законодательству.

Суть договора мены

Обмен предусматривает подписание двух дарственных, на одну и другую жилплощади. По договору дарения отчуждать недвижимость вправе только собственник. Когда одно из жилищ или оба социальные, тогда сначала нужно приватизировать квартиры, и уже потом дарить.

Процедура дарения требует минимум времени, так как сразу после оформления договора можно проводить перерегистрацию прав. Нотариальное удостоверение документа не обязательно, но желательно. Составить дарственную можно в простой письменной форме, главное, чтобы были такие данные:

  • ФИО дарителя, год рождения, паспортные реквизиты;
  • точный адрес предмета дарения, основные характеристики – количество комнат, метраж и т.п.;
  • ФИО одаряемого, год рождения;
  • степень родства;
  • дата составления, подпись.

Безвозмездная передача жилья родственнику путем дарения – наиболее приемлемый вариант обеспечить близкого человека жильем. Не пройдет такой вариант только в случае, когда даритель признан судом недееспособным.

Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

Как обменяться квартирами между родственниками

Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.     

Информация!

Данный тип сделки не предполагает денежных расчетов. Если они все же имеют место, их проводят в личном порядке, удобном для сторон.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Образец

Этот вид договора составляется между сторонами, согласными передать друг другу в собственность один жилой объект на другой. Договор мены составляется в письменной форме простого вида и должен пройти регистрацию, после которой квартира меняет хозяина и переходит в собственность другой стороны.

В договоре необходимо указать:

  • наименование населенного пункта, дату составления (прописью);
  • реквизиты паспортов участников, ФИО;
  • конкретно описать предметы обмена, чтобы их можно было идентифицировать – адреса, этажность домов, на каком этаже квартиры располагаются, количество комнат, общая и жилая площади;
  • номер и наименование документа, удостоверяющего право собственности каждой из сторон;
  • стоимость жилья цифрами и прописью, в случае доплаты – написать эту сумму.

Каждая из сторон обязана заверить партнера родственного обмена в отсутствии каких-либо обременений. Важно также вписать, что данный документ подлежит обязательной регистрации. В конце договора стороны ставят личную подпись.

Необходимо упомянуть гражданство каждого из представителей сторон: это важно для расчета налога.

Налогообложение при обмене квартирами

Как обменяться квартирами между родственниками

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2020 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты).

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями. Отказ будет получен при наличии запретов и обременений.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г.

Причины и поводы для отказа

Отказ может последовать по одной из причин:

  • договор обмена составлен неграмотно и неверно;
  • правоустанавливающие документы на один из объектов недействительны;
  • одну из сторон ввели в заблуждение относительно обменного жилья, что могло бы повлиять на решение родственника;
  • супруг одной из сторон возражает против обмена совместно нажитой жилплощади;
  • участник сделки скрыл недееспособность, и пр.

Также может последовать отказ, если при проверке окажется, что жилище обременено – например, в нем зарегистрирован один из членов семьи, отбывающий срок в тюрьме, и т.п.

Условия письменного соглашения

Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.

  1. Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей. Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений.
  2. Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей. В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать.
  3. Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.

Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.

Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:

  • стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
  • описание состояния жилых помещений;
  • механизм передачи недвижимости.

В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.

Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector