Закон и право
Назад

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Опубликовано: 25.03.2020
0
1

Что нужно знать при покупке и продаже квартиры через риэлтора или АН? Сколько стоят услуги?

Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного быстрее, чем если бы этим клиент занимался самостоятельно. Причем именно такое жилье, которое нужно человеку. Одновременно с этим обещают сопровождение сделки, гарантии, надежность, качество и так далее. Насколько все это соответствует действительности и какая польза от АН (агентств недвижимости) – читайте в этой статье.

Если планируется покупка жилья через агентство недвижимости, самое важное в этом – правильно выбрать и проверить компанию. Именно так обычно и выявляются мошенники или просто не особо добросовестные АН, предпочитающие просто получать деньги, но ничего не делать самостоятельно.

Первое, на что обратить внимание нужно обязательно – это документы фирмы. Если АН действительно работает официально, то сможет предоставить выписку из ЕГРЮЛ, сертификаты, аттестаты и так далее. Чем больше информации агентство выдает потенциальному клиенту, тем больше вероятность, что вся работа ведется в строгом соответствии с законодательством.

Если же компания является мошенником (и, зачастую, такая фирма вообще не регистрируется в ЕГРЮЛ), то и предоставлять ей нечего. Следует помнить, что силу имеют только официальные, оригинальные документы, копии в данном случае не подходят.

Кроме всего перечисленного, нужно проверить следующие моменты:

  • Проверка нарушений. Если это возможно, стоит обратиться в налоговую и суд относительно выяснения возможных проблем, связанных с рассматриваемым АН. Например, наличие обременений на активы из-за долгов, расследования налоговой нарушений, банкротство и так далее. На практике, обычный человек вряд ли сможет получить всю необходимую информацию и, что самое главное, правильно ее интерпретировать. Рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам.
  • Перечень обязанностей агентства. Нередко то, что обещает компания, никак не отражается в ее обязанностях. Рекомендуется уточнить, проводится ли проверка истории квартир, подлинности документов продавцов, полномочий и других особенностей. Зачастую этим занимается штатный юрист и, если его нет, это не самый лучший признак.
  • Договор с риелтором. Важно понимать, что именно будет делать риелтор. Одно дело, если это штатный сотрудник, который официально занимается поиском жилья и выполняет какие-то другие функции. Он действует исходя из внутренних нормативов и требований законодательства. И совсем другое дело, если между риелтором и АН заключен какой-то другой договор, например, на выполнение конкретных услуг. Как правило, подобные услуги бывают крайне ограниченными: поиск жилья и показ его покупателю.
  • Договор с клиентом. Также следует очень внимательно изучать договор, заключаемый между агентством и клиентом. Следует проконтролировать, что в нем действительно фигурируют все обязательства, разрекламированные агентством, права, обязанности и так далее. В идеальном варианте, в этом документе должен быть четко прописан каждый пункт будущего сотрудничества, без обтекаемых формулировок и фраз, которые можно толковать двояко.

Что нужно знать о выборе агентства? Сначала его нужно проверить, как это описано выше, но на этом процедура выбора не заканчивается. Очень многие компании действуют полностью официально и в строгом соответствии с законодательством. Вот только результат их работы такой, что лучше в подобные АН и не обращаться. Таким образом обращать внимание следует и на такие факторы:

  • Стаж работы. Чем дольше АН работает на рынке, тем больше вероятность, что дела ведутся честно и эффективность устраивает клиентов. Иначе оставаться «на плаву» больше 1 года практически невозможно. Однако у «старых» агентств обычно выше цена за услуги, чем у «молодых». Таким образом, этот пункт важен, но не должен быть решающим, многие новообразованные компании также работают достаточно успешно, а иногда и лучше, чем «старые».
  • Штат сотрудников. Если в агентстве трудится 10 начальников и 3 риелтора – это подозрительно. Большое количество людей с высокой вероятностью лучше выполняет свои обязанности. В идеале стоит уточнить должности, хорошо будет, если в АН есть свой юрист, но это редкость, на самом деле.
  • Расценки. Нужно проверять стоимость услуг компании сравнительно с конкурентами. Слишком большая цена – это еще более или менее нормально, может указывать на то, что данная компания работает давно и берет больше денег из-за хорошей репутации. А вот стоимость услуг ниже уровня рыночных цен – это повод задуматься. Вполне возможно, что это мошенники, специально занизившие стоимость чтобы привлечь как можно больше клиентов. Как правило, подобные фирмы «долго не живут». Набирается база клиентов, каждый из них платит сравнительно небольшие деньги, после чего такое поддельное АН просто быстро исчезает со всеми деньгами. Разумеется, выполнять свои обязательства они не собираются.
  • Официальный сайт. Обязательно нужно проверять сайт компании. Если его нет – это плохой знак (пусть и не слишком критичный, у небольших АН может не быть отдельного сайта). Также следует изучить все, что предлагается на сайте. Особое внимание нужно уделять тому, насколько качественно он выполнен. Откровенно плохая стартовая страница, корявый шрифт, графика низкого качества – все это признаки или очень молодой компании или мошенника.
  • Офис. У нормального агентства недвижимости обязательно должен быть собственный офис. И, в идеале, не один – в разных частях города, а то и в разных городах. Чем больше офисов – тем крупнее, а значит, надежнее компания. Но мало узнать, что офис есть, нужно его посетить. Это, во-первых, позволит пообщаться с менеджерами и сотрудниками компании, а во-вторых, можно будет посмотреть на сам офис. Если он выглядит качественно и опрятно – это тоже хороший признак.
  • Участие в организациях. Будет отлично, если агентство недвижимости активно занимается общественной деятельности. Например, является членом РГР (Российской гильдии риелторов). Мошенников туда явно не пускают.
  • Награды. Хорошо будет, если у агентства и/или его риелторов есть награды, сертификаты, лицензии, грамоты о пройденном обучении и другие подобные документы. Фактически, никакого смысла они не несут, но сам факт того, что компания активно занимается собственным престижем и/или уровнем профессионализма своих сотрудников, это очень хорошо.
  • Отзывы. Не последнюю роль играют отзывы других клиентов. В некоторых случаях с этого лучше и начинать. Понятное дело, что всегда есть недовольные клиенты, оставляющие гневные отзывы, но нужно смотреть насколько они адекватным и какое соотношение плохих и хороших комментариев. Слишком много плохих – это значит, что агентство действительно работает «спустя рукава». Если плохих нет вообще – это тоже подозрительно. Возникает подозрение, что негативные отзывы просто удаляют и потому понять всю картину будет невозможно.

Уровень ответственности риэлтора и самого агентства недвижимости – это больной вопрос. Подобные компании обычно занимаются только поиском жилья и «состыковкой» покупателя с продавцом. Все остальное или вообще не выполняется, или выполняется между делом, что не гарантирует качества. Собственно, именно для этого и нужны юристы.

  • Поиск подходящих объектов. При заключении договора клиент описывает, какое конкретно жилье он хочет получить в конечном итоге. Лучше всего, если детальное описание будет фигурировать в договоре или приложении к нему. Агентство через своих риелторов ищет подходящую квартиру в открытых источниках и в собственной базе. Собственно, именно внутренняя база продавцов/покупателей – это и есть одно из основных преимущество обращения в агентство. В ней бывает очень много интересных предложений, которых нет в общем доступе.
  • Поиск возможностей кредитования. Если клиент желает приобрести квартиру в кредит, то некоторые АН предлагают различные варианты. Обычно они сотрудничают с одним или несколькими банками и могут «выбить» более выгодные условия, чем если бы человек обратился в банк напрямую.
  • Осмотр недвижимости. Если подходящий объект найден, риелтор договаривается с продавцом и покупателем об осмотре. Нужно учитывать, что риелтору обычно важно продать квартиру как можно быстрее, потому он может умалчивать о различных потенциальных проблемах. Потому осмотр стоит производить очень внимательно, ни на кого не надеясь.
  • Переговоры с продавцом. Риелтор также должен брать на себя организацию переговоров между покупателем и продавцом. Обычно он может даже посоветовать что-либо, но как минимум, обязан договориться о том, как и когда будет происходить встреча.
  • Проверка жилья. Вот тот пункт, который выполняется очень редко или не очень качественно. Формально проверять жилье должен юрист. Если его в АН нет, то этим занимается риелтор. Он может не знать ключевых особенностей и важных факторов, на которые следует уделять внимание. Как следствие, такая проверка способна выявить лишь наиболее очевидные проблемы и нарушения.
  • Подготовка документации. Этим также должен заниматься юрист. Если договор и все необходимые документы для сделки по купле-продаже квартиры будет готовить риелтор, то все зависит от его опыта. Некоторые сотрудники АН отлично разбираются в своей работе и могут все сделать быстро и качественно. Но большинство может опускать не важные, с их точки зрения, детали и особенности. Впоследствии это может привести к серьезным проблемам и повышенным рискам для клиента.
Предлагаем ознакомиться  Как подтвердить отказ от алиментов за долю в квартире
Преимущества Недостатки
Повышенная надежность сделки. Дополнительные расходы на оплату услуг АН.
Большая база объектов. Ограниченный уровень ответственности.
Помощь в проверке квартиры и оформлении документов. Можно наткнуться на мошенников.
Сокращение срока покупки жилья. Сложно выбрать правильное АН.

Строго определенной формы договор с агентством недвижимости не существует. В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:

  • Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
  • Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.
  • Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
  • Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.
  • Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
  • Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
  • Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это. Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.

Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Огромные риски возникают при совершении купли-продажи квартиры с участием иностранцев (нерезидентов России). Эти моменты юристы по недвижимости выявляют в первые минуты переговоров по сделкам, и выстраивают соответствующие защитные механизмы, естественно, за счет противоположной стороны.

Юрист при покупке квартиры — наиболее надежный способ покупки квартиры в Москве.Адвокаты находятся на учете у государства, и квалификация адвоката контролируется согласно закону. В силу закона адвокат — независимый советник по юридическим вопросам, которыми, как сказано выше, являются сделки с недвижимостью. По этому лучшее решение покупателя квартиры — адвокат при покупке квартиры.

Покупатель не должен расслабляться, если покупка оформляется через нотариуса — нотариальная сделка. В таких случаях адвокат по недвижимости просто необходим. Почему ? Читайте дальше.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус.Обратите внимание: по закону нотариус совершает нотариальные действия. При покупке по нотариальной сделке нотариальным действием является удостоверение сделки. Внешне покупатель и продавец видят подготовленный нотариусом договор, который они подписывают, и затем, нотариус проставляет на нем свою подпись.

На самом деле нужно четко разделять: По закону составление договора купли-продажи квартиры — это техническая юридическая услуга, которая не относится к нотариальным действиям. Согласно закону покупатель и продавец не обязаны получать договор от нотариуса, который будет удостоверять договор. Покупатель и продавец могут составить договор сами. В жизни, договор купли-продажи квартиры всегда составляют нотариусы, которые удостоверяют договор.

И именно здесь, в этой технической работе скрыта основная проблема нотариального удостоверения сделок. Что бы понять проблему нужно знать юридическую суть понятия «договор» и особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости. В большинстве случаев нотариусы предлагают покупателю и продавцу существующий у нотариуса текст договора купли-продажи, и крайне неохотно идут на его изменение или дополнение.

Часто это приводит к полному несоответствию текста договора договоренностям продавца и покупателя о порядке продажи квартиры кроме условия о самой квартире и ее цене. Наиболее часто — это касается порядка расчетов, комплектности (состоянию) квартиры и порядка передачи недвижимости.В результате в договоре написано одно, а стороны проводят куплю-продажу по иному, в том числе и расчеты.

Юрист при нотариальной покупке квартиры нужен прежде всего для того, что бы договор купли-продажи квартиры полностью соответствовал соглашению покупателя и продавца.Вторая задача юриста на сделке, а точнее первая, — проверить юридическую чистоту сделки.

При покупке квартиры для покупателя решающим оказались: дизайнерский ремонт, мебель, изготовленная по индивидуальному заказу, эксклюзивная встроенная бытовая техника, сантехника и кондиционеры. В ходе подготовки индивидуального договора купли-продажи квартиры эти обстоятельства были соответствующим образом учтены.

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

При передаче квартиры покупателю выяснилось, что супруг собственника-продавца вывез часть мебели, и демонтировал кондиционеры и дорогостоящую встроенную бытовую технику, заменив ее на дешевую,   подходящую по размеру.

Возник спор, который был быстро без суда закончен в пользу нашего клиента-покупателя, благодаря соответствующим условиям договора купли-продажи. Следует отметить, что все наши условия были учтены в нотариальном договоре купли-продажи, против которых нотариус категорически возражал. Что бы защитить нашего клиента-покупателя нам пришлось оформлять несколько дополнительных документов.

Не редко мы сталкиваемся с ситуациями, когда нотариусы отказываются удостоверять сделку только если вы заикнетесь о внесении в договор нотариуса каких-то ваши дополнительных условий, или исключения каких-то условий.Например, подробно распишите прядок проведения расчетов, опишите комплектацию и состояние продаваемой недвижимости и т.д.

Так, при сопровождении продажи одной квартиры в центре Москвы нотариус отказывался удостоверять сделку без условия в договоре об ответственности продавца за скрытые дефекты. Требования нотариуса и отказ выглядели абсурдно, поскольку согласно Гражданскому кодексу РФ это условие не является обязательным для договора, и обе стороны договора возражали против его внесения в договор.

Недвижимость — это не банка газировки,  по этому договор купли-продажи недвижимости должен содержать все условия исполнения договора, которые помогут избежать конфликтов при его исполнении. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Участникам сделки необходимо принимать во внимание: Нотариусы в России не сопровождают сделку целиком, а участвуют только на отдельном этапе — подготовка и заключение договора, по этому подходят к составлению договора формально. Но это меньшее из зол.

Знать какие условия целесообразно включить в договор конкретно в вашей ситуации обязаны стороны конкретного договора — продавец и покупатель. Сторонам договора нужно добиться от нотариуса учесть все нюансы конкретной сделки, и обеспечить интересы каждой стороны. При этом интересы у сторон, разные — продавец — продать, получить деньги и не отвечать за недостатки, у покупателя — купить, и быть уверенным в отсутствие недостатков, и прежде всего не потерять квартиру.

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Нотариус не организует и не сопровождает предшествующие этапы сделки и последующие: удостоверил договор, и «до свидания». Дальше — стороны предоставлены сами себе. В лучшем случае, отдельные нотариусы специализирующиеся на сделках с недвижимости, помогут зарегистрировать права на недвижимость по сделке.

Если вы не профессионал по сделкам с недвижимостью, если вы не умеете самостоятельно вести сделки, нотариальная купля-продажа так же не снижает ваши риски по сделке, как и простая письменная форма.

Правильное решение — получить помощь адвоката по недвижимости. Адвокат проведет сопровождение всей сделки купли-продажи, в том числе проверит составленный нотариусом договор купли-продажи, внесет в него выгодные вам условия.

Наверное, сама сложная проблема, с которой сталкивается покупатель квартиры, – это поиск надежного и добросовестного продавца. Под ним понимается владелец недвижимости, который не будет скрывать недостатки продаваемой квартиры и не станет действовать во вред покупателю.

Но это не единственная трудность, с которой покупателю придется столкнуться, есть и другие, а именно:

  1. Поиск наиболее подходящей квартиры – печально осознавать спустя полгода-год, что можно было в это же время приобрести более выгодный вариант: дешевле, в более благоустроенном районе с развитой инфраструктурой и т.п.;
  2. Проверка документов юридической чистоты сделки;
  3. Составление договора купли-продажи, условия которого учитывали бы интересы покупателя;
  4. Соблюдение прописанной законом процедуры отчуждения недвижимости вплоть до внесения данных в Росреестр;
  5. Передача денег безопасным и удобным способом.

Неэффективное решение любой из этих проблем приводит к финансовым потерям. Кто-то решается действовать самостоятельно и вполне доволен результатом. Но как показывает практика, именно такие лица больше всего страдают от мошенников и недобросовестных клиентов.

Можно ли оспорить нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Предлагаем ознакомиться  Осмотр и проверка газового оборудования в квартире: платно или нет? 2020 год

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник.

Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

Юрист предложит оптимальную схему покупки квартиры. Могут ли покупатель и продавец выбрать схему сделки самостоятельно и правильно?

Как было указано выше, за услуги риэлтора придется заплатить. Нередко речь идет о 2-3% от стоимости квартиры. Но за эти деньги покупатель может рассчитывать на следующие услуги:

  1. Реализация многоходовых операций с квартирами, когда, например, перед покупкой новой жилой недвижимости нужно продать старую;
  2. Подбор оптимальных предложений как по запросам покупателя, так и по его финансовым возможностям;
  3. Проверка на юридическую чистоту объекта, с учетом всех выявленных рисков порекомендует титульное страхование или отговорит от него, как от напрасных трат. В случае выявленных реальных рисков отговорит от покупки;
  4. Оформление необходимых для реализации сделки документов, проведение регистрации прав собственности в Росреестре.

Агентство недвижимости консультирует и сопровождает покупку квартиры, основываясь на многолетнем опыте продажи недвижимости. То, с чем частное или юридическое лицо столкнётся впервые, риэлтор проходил многократно, учитывает реальные последствия и предпринимает меры, которые предупреждают нежелательные риски.

Ничего подобного обычный покупатель не сможет сделать своими силами. А допущенные ошибки оборачиваются длительными судебными разбирательствами и крупными финансовыми потерями. 

Чтобы их избежать, просто необходимо обращаться в агентство недвижимости. Это утверждение справедливо, если фирма известная, на рынке услуг в сфере купли-продажи недвижимости она работает много лет, наработала положительную репутацию, которой сильно дорожит. Если это не так, агентство работает несколько месяцев, а из персонала всего 2-3 человека и арендованное помещение на 8-12 м2, в таком случае стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с ним. Есть высокая вероятность стать жертвой мошенников и потерять деньги.

Наконец, нужно учитывать и тот факт, что на рынке новостроек риэлтор оплату предпочитает брать с застройщика. То есть, те самые 2-3% и выше заплатит не конечный покупатель, а именно продавец.

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Кажется, на первый взгляд, что главное преимущество при сотрудничестве с застройщиком напрямую – экономия денег. Те 2-3% и более, которые он готов заплатить риэлтору, уступит прямому покупателю. Если квартира стоит 3-4 млн р, чистая экономия от 100 т.р.

Однако, застройщики не спешат делать дополнительные скидки клиентам, так как чаще всего эти средства предназначены для оплаты труда менеджера по продажам застройщика.

Менеджер конкретного застройщика заинтересован продать именно конкретный объект как можно дороже. Он умолчит о некоторых «нюансах» репутации непосредственно застройщика, умолчит о качестве строительства или о других неприятных моментах. Но превознесет все, что можно похвалить.

У специалиста агентства недвижимости нет задачи любой ценой продать объект какого-то конкретного застройщика, ведь все застройщики платят комиссию и примерно одинаковую. И тут уже объективный анализ и опыт специалиста влекут прямую выгоду и безопасность для покупателя.

Дополнительные преимущества работы с агентством:

  1. Кредит от банка-партнера по льготным условиям;
  2. Помощь в оформлении документов как на покупку квартиры, так и на оформление ипотечного займа.
Предлагаем ознакомиться  Договор переуступки прав требования на квартиру

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Для справки: все действующие скидки застройщиков, а также все цены и акции сохраняются для клиента СПИК недвижимости, при этом клиент ничего не платит агентству! 

Итак, что перевешивает: преимущество сотрудничества с застройщиком или  выгода работы с агентством недвижимости?

В первом случае работать придется с менеджером, который привязан к одному проекту, реже к нескольким. Поэтому выбор для покупателя ограничен. Ничего другого ему предлагать не станут.

Агентство недвижимости как раз не «связано по рукам», в предложениях не ограничено, может подбирать более приемлемые варианты у самых разных застройщиков. Кроме того, у него есть и выгодные предложения на рынке вторичного жилья, которые могут оказаться более привлекательными и выгодными, чем приобретение квартиры в новостройке. А в этом случае помощь опытного риэлтора обязательна.

В каждой конкретной ситуации покупателю придется находить ответ на этот вопрос самостоятельно. Если он не ищет ничего особенного, хочет купить квартиру в конкретной новостройке, тогда можно идти напрямую к застройщику. В противном случае, когда выбор не определен, его помогут сделать грамотные специалисты.

Читайте еще

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Продаю за ту же сумму, что и купил. Как рассчитать налог

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Как не допустить, чтобы продали квартиру без ведома собственника

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Технический паспорт и кадастровый паспорт. В чем разница

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Риелторские или посреднические услуги в сфере покупки и продажи недвижимости предлагает большое количество компаний. Затруднительно бывает отдать предпочтение какому-либо одному варианту. Есть определённые нюансы покупки квартиры через агентство недвижимости, изучение которых помогает избежать ошибок.

Правильный выбор, проверка компании – самые важные факторы для тех, кто только начинает интересоваться этим вопросом.

Предосторожности помогают выявить мошенников и тех, кто действительно собирается работать.

Документы фирмы – первый момент, на который обращают внимание в обязательном порядке.

Если работа настоящая и официальная, то компания без проблем по запросу предоставляет:

  1. Выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Различные сертификаты.
  3. Аттестаты сотрудников, и так далее.

Клиентов привлекает большое количество выдаваемой информации. Это увеличивает вероятность соблюдения российских законов при ведении деятельности.

Если компания – мошенник, то предоставлять ей будет нечего. Зачастую у таких фирм вообще отсутствует регистрация в ЕГРЮЛ. Только официальные, оригинальные документы имеют юридическую силу, копии нельзя использовать.

Дополнительная проверка требуется и для следующих моментов:

  • Наличие, или отсутствие нарушений.

Выяснение возможных проблем упрощается при обращении к налоговой или к судебной инстанции. Пример – применение различных обременений из-за долгов, аресты на имуществе и так далее. Рекомендуется обратиться за помощью к юристам, они смогут предоставить полные сведения, грамотно их проанализировать.

Обещания компании часто не соответствуют тому, что её представители делают в действительности. Рекомендуется уточнить информацию относительно всевозможных проверок по юридической чистоте объектов, подлинности документов. Часто подобные дела отдают штатному юристу, если его нет – стоит пересмотреть своё решение.

Другое дело – когда заключено другое соглашение, например – на конкретные услуги. Здесь существуют определённые ограничения.

Этот документ заслуживает особого внимания. Нужно, чтобы были описаны все обязательства, о которых говорят представители агентства. Каждый пункт сотрудничества должен быть чётко прописан, тогда документ выполняет требования закона, следует правилам.

Чем он больше – тем лучше. Значит, дела ведутся достаточно эффективно, результат полностью устраивает клиентов. Пункту придают много значения, но решающим он стать не должен.

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

При наличии 10 начальников и 3 риелторов стоит серьёзно насторожиться. Чем больше людей трудится – тем лучше выполняются обязанности. Хорошо, если у компании есть свой юрист, но такие варианты редки.

В обязательном порядке надо сравнивать цены с конкурентами, опыт работы которых соответствующий. Поводом задуматься должны стать цены ниже среднего рыночного уровня. Часто мошенники используют такой метод, чтобы привлечь как можно больше клиентов.

  1. Наличие, работа страницы в интернете.

Отсутствие страницы вызывает подозрения по поводу компаний. Но это не очень критичный признак, часто даже у крупных компаний может не быть собственного ресурса. Отдельного изучения заслуживает качество изготовления.

Нормальные фирмы недвижимости при любых обстоятельствах организуют офис. Хорошо, если отделение будет не одно, а их несколько в разных частях города. Чем больше офисов, тем крупнее и надёжнее сама компания. Но лучше всего реально посетить офис. Тогда будет проще с самого начала оценить сотрудников и представителей, посмотреть на само помещение.

  1. Участие в других организациях.

Хорошо, если налажена общественная деятельность. В качестве примера называют членство в Российской Гильдии Риелторов.

Чем больше различных документов, подтверждающих участие в мероприятиях и курсах – тем лучше. Компания заботится о создании престижа, повышении уровня подготовки сотрудников.

Важно изучать мнения, оставленные другими клиентами. Лучше делать это на первых этапах знакомства с компанией. Важно изучать мнения и смотреть, насколько адекватно каждое из них. Должно насторожить и слишком большое количество плохих отзывов, и их полное отсутствие.

Больным вопросом становится ответственность риелтеров и агентств, которые они представляют. Такие участники рынка чаще всего организуют поиск жилья, налаживание взаимодействия между заинтересованными сторонами. Всё остальное либо вообще не выполняется, либо выполняется, но на низком уровне качества.

Юристы – незаменимые помощники и подсказки при таких обстоятельствах.

Общий перечень действий, обязанностей компании выглядит следующим образом:

  • Поиск объектов, выполняющих требования стороны.

Клиент должен сам описать, к какому жилью он стремится в итоге. Хорошо, если такое описание прикладывается к договору, либо приведено в основном тексте соглашения. Для поиска используются открытые источники, собственная база. Внутренняя база продавцов и покупателей становится главным преимуществом такого сотрудничества.

  • Поиск возможностей, связанных с кредитованием.

Иные обстоятельства, осложняющие куплю-продажу квартир

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из сделок требует использования ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

Лучше покупать квартиру через агентство или с помощью юриста

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector