Закон и право
Назад

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

Опубликовано: 26.03.2020
0
1

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

  1. Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
  2. Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
  3. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
  4. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Особенности УК

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход.
Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру 7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, 7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер 8 (800) 550-34-98

УК имеют ряд особенностей, которые их отличают от иных организаций, осуществляющих обслуживание многоквартирных домов. К примеру, по сравнению с ЖЭК, управляющие компании более самостоятельны и свободны в работе. Причем ЖКО может быть структурным подразделением УК, которое осуществляет определенные задачи.

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

Законы РФ предъявляют серьёзные требования к деятельности УК. Но, как показывает практика, к сожалению, ни одна компания не выполняет свои функции и обязанности надлежащим образом.

Каждый собственник должен чётко знать что должна делать УК бесплатно и требовать их выполнения в полном объёме.

Кто контролирует выполнение функций УК и ее деятельность, мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете, как бороться с бездействием управленцев.

УК должна проводить работы по ремонту и эксплуатации:

  1. обслуживать, устанавливать, заменять измерительные счётчики общедомового потребления;
  2. поддерживать техническое состояние объекта с целью безопасного проживания;
  3. проводить операции, связанные с энергосбережением;
  4. собирать и хранить энергосберегающие лампы, которые подлежат утилизации;
  5. проводить осмотры имущества и своевременно устранять выявленные неполадки и дефекты;
  6. вывозить твёрдые бытовые отходы;
  7. своевременно осуществлять подготовку к сезонным периодам;
  8. обязанности по соблюдению санитарных норм ( содержание мест общего пользования и придомовых территорий);
  9. устранять аварии, возникшие на внутридомовом оборудовании;
  10. поддерживать техническое оборудование в исправном состоянии для качественного предоставления ЖКУ жильцам;
  11. соблюдать меры пожарной безопасности.

О том, какие функции должна выполнять УК, мы более подробно рассказывали в этой статье.

  1. поддержание взаимоотношений с поставщиками, подрядчиками и иными лицами, с которыми взаимодействует компания;
  2. сбор и хранение технических документов;
  3. собирать и передавать поставщикам оплату за предоставленные ресурсы;
  4. выявлять лиц, которые незаконно пользуются ЖКУ (электроэнергия);
  5. вести регистрационный учёт жильцов дома;
  6. проводить собрания всех жителей многоквартирного дома (МКД) с целью предоставления отчёта о проделанной работе (ежегодно);
  7. своевременно оповещать собственников об изменениях, связанных с тарифами на предоставляемые услуги.

Управляющие организации обязаны предоставлять отчётность собственникам жилья по любому возникшему вопросу. Если жильцы пожелают сверить корректность расходов средств, то они могут сформировать официальный запрос с просьбой предоставления отчёта по работе (например, за 6 месяцев) и перенаправить документ в УК.

Предлагаем ознакомиться  Избиение несовершеннолетнего - на что можно рассчитывать

О том, как собственнику в МКД получить от УК необходимые данные и каким образом регламентируется порядок раскрытия информации, узнаете здесь.

Обязанности, которые вменяются управляющим компаниям прописываются в договоре, заключенном с владельцами жилья. К обязанностям УК относят:

  • Обеспечение пожарной и иной безопасности.
  • Регулярный осмотр общедомового имущества, а также выявление повреждений. Проводят такой осмотр дважды в год, либо перед началом отопительного сезона, либо после него.
  • Текущий ремонт общего имущества.
  • Подготовка многоэтажного дома к зимнему периоду.
  • Устранение аварий и последствий аварий многоквартирного дома.
  • Поддержание в рабочем состоянии коммуникаций и сетей многоквартирного дома.
  • Поддержание чистоты в подъездах, а также проведение регулярной уборки и санобработки. Транспортировкой мусора, отходов.
  • Благоустройство прилегающих территорий, в том числе работы по озеленению этих территорий.
  • Контроль за оплатой коммунальных услуг жильцами, а также выявление жильцов, которые используют ресурсы в обход учетных устройств, недобросовестных и злостных неплательщиков коммунальных услуг. Ознакомление владельцев квартир с новыми тарифными ставками на коммунальные услуги.
  • Контакт с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги, а также контроль за тем, чтобы эти услуги поставлялись должного качества.
  • Хранение техдокументации на дом, а также контроль за целостностью этих документов.
  • Осуществление учета жильцов многоквартирного дома, включая жильцов, которые проживают по договору соцнайма.
  • Проведение собраний жильцов, а также регулярное предоставление отчетов о проделанных работах. Проведение таких собраний должно быть не реже раза в год.

Порядок разрешения спорных ситуаций

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

  • Роспотребнадзор;
  • Жилищная инспекция;
  • судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Если жильцы многоквартирного дома не довольны работой УК, то он вправе обратиться с жалобой в следующие органы: Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или в суд. Однако первым делом обратиться следует в саму управляющую компанию. В адрес УК составляют претензию, в которой указывается, что те или иные обязательства не выполнены, либо выполнены ненадлежащим образом.

Отчет о деятельности УК поступает жильцам одним из способов:

  • Через публикации на официальном сайте муниципального органа;
  • Через публикации на официальном сайте УК;
  • Через публикации в печатных изданиях, сотрудничающих с муниципалитетом;
  • Путем организации в офисе УК демонстрационных стендов.
Предлагаем ознакомиться  Нужно ли перед продажей квартиры согласовывать перепланировку

Ознакомиться с информацией каждый жилец дома может в любое удобное для себя время и в любой момент, а не только в те периоды, когда публикуется ежегодная отчетность. На основании этого права жильцы могут направлять запрос как в письменном, так и в электронном виде с целью получения перечня предоставляемых услуг, прайса и иных сведений.

Оплата за работы УК

Помимо работ и услуг, которые жильцы многоквартирного дома оплачивают по квитанции, выделяют работы, которые в квитанцию не включаются. К ним относятся:

  • Контроль состояния дома (как внешнего, так и внутреннего), включая такие работы, как заделывание трещин и швов, замена дверей, окон, укрепление ограждений, козырьков.
  • Обеспечение в доме чистоты, включая уборку лифтов и лестничных площадок, замену в подъездах лампочек;
  • Обеспечение тепла в помещениях, включая утепление дверей, окон и иные работы;
  • Обеспечение безопасности;
  • Благоустройство придомовой территории, в том числе очищение дорог от снега, вывоз снега, ремонт детских площадок;
  • Контроль за бесперебойной работой коммуникаций здания;
  • Аварийное обслуживание.

Чем регламентируется работа УК?

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

  1. Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
  2. Полностью ли выполняются должные работы.
  3. Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
  4. Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.
  1. ПП №1468 от 28.12.2012 года.
  2. Приказ Минстроя №882/пр от 22.12.2014 года.
  3. ПП №731 от 23.09.2010 года.
  4. ФЗ №209 от 21 июля 2014 года.
  5. ПП №354 от 6 мая 2011.
  6. ПП №124 от 14.02.2012 года.
  7. ФЗ №176 от 29 июня 2015 года.
  8. ФЗ №185 от 21 июля 2007 года.
  9. Приказ Минземстроя №59 от 26.08.1998 года.
  10. ПП №290 от 3 апреля 2013 года.
  11. ФЗ №261 от 23 ноября 2009 года.
  12. Постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года.
  13. ПП №416 от 15 мая 2013 года;
  14. ПП №491 от 13 августа 2006 года.
  15. Закон о защите прав потребителей №2300-1 в редакции от 13 июля 2015 года.
  16. ФЗ №69 от 21 декабря 1994 года.
  17. Жилищный кодекс РФ.
  18. Гражданский кодекс РФ.

Источники заработка УК

Источников для заработка у УК достаточно много, но они ограничены законодательными рамками. К примеру, УК может зарабатывать на организации субподряда, за услуги по реализации энергосервисных договоров, на предоставлении жильцам платных услуг. К дополнительным платным услугам относят ремонт в квартирах, установку счетчиков и прочее. Кроме этого, в качестве источника дохода УК может быть сдача в аренду нежилого помещения, продажа стройматериалов, привлечение иных партнеров.

О договорах, заключённых с юридическими лицами

Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.

Услуги по содержанию общедомового имущества и прилежащей территории, которыми пользуются юридические лица, оплачиваются абсолютно по такому же принципу, как и у физических лиц. Основанием служит составленное и подписанное соглашение на предоставление услуг.

Если на общем собрании МКД путём голосования было принято решение о введении дополнительных услуг, то юридические лица обязаны также оплачивать такие услуги на общих основаниях.

Предлагаем ознакомиться  Имеют ли право гинекологи распространять данные о роженице

Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.

Что входит в перечень дополнительных работ, предоставляемых организацией: право выбора и стоимость

В платные услуги входит:

  1. Предоставление плотницких работ.
  2. Услуги слесаря.
  3. Предоставление услуг по установке и замене сантехники.
  4. Электромонтажные работы.
  5. Подготовка и выдача определённых документов.

Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании (статья 153 ЖК РФ).

К дополнительным услугам можно отнести:

  1. Услуги по охране объекта.
  2. Услуги вахтёра или консъержа.
  3. Установка видеонаблюдения
  4. Установка домофона.
  5. Такси.
  6. Доставка продуктов питания.
  7. Выездная химчистка.
  8. Другие возможные услуги сторонних организаций.

Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.

Важно: собственники имеют полное право самостоятельно выбрать себе перечень дополнительных услуг.

Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.

Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены. Согласно ПП№290 от 03.04.2013 года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.

Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме

Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.

Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:

  • отчисления на капитальный ремонт (возможно ли для этого открыть спецсчет в УК узнаете тут);
  • оплата услуг ЖКХ;
  • стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества;
  • стоимость услуг, предоставляемых УК.

Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.

Документы, регламентирующие ценообразование и минимальные цены, можно найти на официальных сайтах уполномоченных органов.

Цены формируются, исходя из стоимости ресурса. Оплата формируется из цифр потребления и затрат на общедомовые нужды.

На основании чего и как формируются тарифы УК мы подробно рассказывали тут.

Об оплате благ УК

Одной из форм управления многоквартирными домами является привлечение управляющих компаний. Деловые отношения основываются на заключённом соглашении с УК по оказанию платных услуг (статья 162 ЖК РФ).

Платежи осуществляются путём оплаты квитанций, в которых отражаются тарифы и величины потребления, а также реквизиты УК в банке. Квитанции приходят собственникам в почтовые ящики.

Оплатить квитанции можно несколькими способами:

  • при личном визите в банк;
  • почта;
  • в режиме онлайн по средствам сети интернет;
  • РКЦ;
  • и другими доступными способами.

Действия при авариях жилья: что обязана делать в этих случаях?

В обязанности аварийной службы входит устранение любых возникших проблем, связанных с неполадками технического оборудования в доме. Порядок устранения аварийных ситуаций, а также сроки регламентируют Правила и нормы технической эксплуатации ЖФ (постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года).

К авариям относятся:

  1. Неисправная работа лифта.
  2. Засоры канализации и мусоропровода.
  3. Засоры в системе водоотведения.
  4. Течь водопроводных труб.
  5. Неисправная работа электрооборудования.

Устранение всех вышеперечисленных аварийных ситуаций входит в обязанности УК. Все затраты на аварийную службу должны производится из средств, указанных и оплаченных в ежемесячных квитанциях. Никаких дополнительных взносов собственники платить не должны.

Если штат УК не имеет собственную аварийную службу, то она должна начать сотрудничество со сторонней компанией, которая специализируется в этом направлении.

https://www.youtube.com/watch?v=SHCvk2EhNAE

Подводя итоги, можно отметить, что собственники имеют право пользоваться как минимальным пакетом услуг, предоставляемым УК, так и расширенным. Дополнительные услуги жильцы могут определить самостоятельно в зависимости от личных пожеланий, а затем согласовать их на общем собрании.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector