Закон и право
Назад

Как документально оформить продажу земельного участка

Опубликовано: 25.03.2020
0
2

Список документов

Очень большое значение имеет та категория, к которой относится земельный участок. От категории зависят возможности возведения того или иного типа построек и способы использования земли. Существуют категории, на которых нельзя возводить постройки определенных типов.

Есть и виды земель, на операции с которыми накладываются весьма серьезные ограничения. На сегодняшний день земельные категории можно условно подразделить на две большие группы: свободного и ограниченного использования.

К группе свободного использования можно отнести те земельные участки, которые можно приватизировать, продавать, дарить, а также возводить на них постройки любого типа, либо использовать в других целях.

К таким категориям, в частности, относятся:

  • садоводства;
  • садовые и огороднические товарищества;
  • земли поселений. Земли поселений – это города, поселки, деревни или места компактного проживания людей.
  • участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства;
  • сельскохозяйственные угодья, фермерские, крестьянские или животноводческие хозяйства.

В группу ограниченного использования входят категории земли, на которых ограничено строительство, виды использования, а порой – и совершение сделок с объектами недвижимости.

Существует целый ряд таких земельных категорий:

  • природоохранные зоны;
  • земли особо охраняемых территорий или объектов;
  • зоны отчуждения;
  • земли лесного фонда;
  • участки, находящиеся в границах промышленных и технологических зон.

Информацию о земельной категории конкретного участка и разрешенных способах его использования можно почерпнуть из все тех же правоустанавливающих документов или из кадастрового паспорта.

Но лучше, все же, обратиться за консультацией к высококвалифицированному специалисту, поскольку изобретательные мошенники постоянно разрабатывают все новые и новые схемы и способы обмана.

Название документа Примечание к нему
паспорт заверенная копия документа
свидетельство о права собственности, с указанием на целевое использование надела (например, под ИЖС)
договор купли-продажи дарения завещание
кадастровый паспорт выдает Росреестр, обращаются по месту нахождения земельного надела (если участок в СНТ – оформляется в администрации района, где находится дача)
карта земельного пользования справка выдается в районной администрации
документ о том, что был выплачен налог на землю справка выдается в районной администрации
справка о строениях на участке если участок с домом, необходимы документы на строение
съемка участка (геодезическая) осуществляется специализированной службой
протокол межевания с подписями соседей составляется специализированной компанией, имеющей на это разрешение
технический паспорт, в котором отражаются постройки на территории
справка о том, что на земле постройки отсутствуют выдается в БТИ
документ об отсутствии возражений на реализацию земельного надела выдается местной администрацией
согласие одного из супругов на продажу земли в письменном виде выдает нотариус
справка из ЕГРН подтверждает право собственности продавца

Продажа земли должна отвечать всем требованиям закона. И документом, который подтверждает, что надел продает лицо, являющееся его собственником, выступает свидетельство или выписка из ЕГРН. Все зависит от времени регистрации участка в Росреестре. Перед тем как продавать землю, собственник обязан ознакомиться с перечнем документов. Если какой-либо бумаги не хватает, обязательно ее получить.

Перечень бумаг для осуществления сделки по продаже земли, зависит от сопровождающих её факторов и обстоятельств. Теоретически бумаги можно поделить на:

  • документы первостепенной важности (основные);
  • документы второстепенной важности (дополнительные).

Список документальных актов для оформления сделки купли-продажи земли и её передача в собственность выглядит так:

  • выписка из кадастровой палаты о характеристиках участка (границы, местоположение, постройки, включая недостроенные);
  • подтверждение имущественных прав на участок;
  • договор, по сведениям из которого формируется купля-продажа;
  • паспорта (другие удостоверения личности не принимаются);
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Представленный список документальных актов, необходимых для продажи иногда дополняется и другими официальными бумагами. Например, если данный земельный участок состоит в садовом товариществе, то для его продажи, необходимо получить доказательства прав на владение имуществом. Это удостоверяет соответствующая выписка.

В обратном случае, если такая выписка не будет предоставлена, то земля будет признана собственность садового товарищества, а значит и проданной быть не может.

При оформлении контракта с продавцом, состоящем в законном браке, необходимо также, что бы и второй супруг дал своё согласие в письменной форме на осуществление сделке по продаже участка.

Если на участке присутствуют строения, то их также требуется указать и документально подтвердить.

Примечание: обязательства по подготовке бумаг ложатся как на продавца, так и на покупателя. Беря во внимание то, что такая процедура иногда занимает два месяца и больше, то лучше начать этот процесс заранее.

Документы для регистрации в Росреестре

С точки зрения организационно-правового статуса, российское население делится на граждан и юридических лиц. Каждая из этих категорий вправе обратиться в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Но комплект документов для представления его на регистрацию, будет разный:

  1. Граждане:
  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность, заверенная нотариально, если от лица человека совершает юридические действия его представитель;
  • документ правоподтверждающего характера: по нему судят о том, что земельный участок или другая недвижимость принадлежат владельцу;
  • договор купли-продажи (3 экз.);
  • квиток об оплате государственной пошлины.
Предлагаем ознакомиться  Служебная записка на премию – как оформляется премирование, образец

Как документально оформить продажу земельного участка

Перечень документов не исчерпывающий. В зависимости от характера сделки, он может быть дополнен. Полный список уточняется в Росреестре или в МФЦ.

  1. Организации или компании. Если стороной договора выступает компания, то кроме документов на земельный участок и договора купли-продажи необходимо представить:
  • паспорт человека, представляющего интересы юридического лица на основании доверенности;
  • приказ о назначении генерального директора, если он действует в правоотношениях от лица организации;
  • акт приема-передачи участка земли.

Перечень документов также не является исчерпывающим. В некоторых случаях необходимо их уточнять в Росреестре или в МФЦ.

Перечень бумаг для госрегистрации прав подразделяются на документы для физлиц и для юрлиц. Стоит рассмотреть их отличия подробнее.

Этапы сделки

Купля-продажа – это сделка, включающая в себя ряд последовательных действий:

  1. Заключение соглашения. Оно всегда составляется в форме письменного документа, ратифицируется сторонами. Если условие не соблюдено, сделка не считается действительной.
  2. В договоре отражаются его обязательные условия. Без этого она также недействительна. Особое внимание следует уделить характеристикам земельного участка:
  • местонахождение;
  • площадь;
  • ВРИ;
  • категория земель;
  • номер по кадастру.

Кроме того, в договоре отражаются дополнительные условия. Например, важны данные о порядке взаиморасчетов между сторонами. Договор составляется в 3 экземплярах. По одному – в Росреестр, и для каждой их сторон.

  1. Пакет собранных документов передается в Росреестр. Фактическая передача возможно несколькими способами:
  • личное посещение Росреестра;
  • отправление пакета через почту заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • передача документов на сайте регистрирующего органа.
ЛПХ Огородничество Садоводство ИЖС с/х
350 руб. 350 руб. 350 руб. 350 руб. 350 руб.

Для остальной категории земель пошлина составляет 2000 рублей.

Предоставлять квиток не нужно, но лучше его сохранить. Сотрудник Росреестра или МФЦ (в зависимости от того, куда будут переданы документы) выдает заявителю расписку о том, что они получены. В расписке будет указан день, когда необходимо прийти за бумагами.

Список документов для Росреестра:

  • заявление от сторон сделки на регистрационную процедуру;
  • документ, подтверждающий право продавца на участок;
  • кадастровый план;
  • справка об отсутствии задолженностей по налогам.

Срок регистрации составляет от 7 до 9 дней. Официальные выходные (сб и вс) не берутся во внимание. Как исполняется услуга, успевают ли сотрудники Росреестра, МФЦ в срок, можно узнать по контактным телефонам.

  1. Получение готовой выписки из ЕГРН. Если с документами все в порядке, выдается выписка из ЕГРН. Несколько лет назад она заменила свидетельство о собственности, которое ранее выдавалось в бумажном виде. В настоящее время выписка – это доказательств того, что недвижимость принадлежит конкретному человеку. Но это не значит, что бумажное свидетельство утратило свое правовое значение. Оно по –прежнему действует.

После получения выписки у собственника появиться обязанность уплаты налога на доход, то есть НДФЛ.

При готовности покупателя обе стороны заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась как можно быстрее. Это можно понять: продавец хочет получить свои деньги, а покупатель —  участок земли. Если продавец затягивает сделку, не собирает необходимые документы, это повод задуматься над тем, насколько он добросовестно себя ведет в правоотношениях.

Если документы, которые необходимы для сделки, не готовы, сторонам целесообразно составить договор купли-продажи в предварительном порядке. В соглашении указать предполагаемую дату готовности документов.

Сделка по недвижимости – это всегда риски для покупателя. Для того чтобы их минимизировать и не стать жертвой мошенничества, необходимо провести ряд простых действий:

  1. Снять копии с документов, которые предоставлены продавцом. А также переписать все данные с них.
  2. Потребовать от продавца расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержатся данные о земельном наделе за последние 20 лет. Важно: там указаны обременения.
  3. Можно попросить продавца о предоставлении второго документа, кроме паспорта. Например, это могут быть водительские права.
  4. Если от имени владельца земельного участка действует его представитель, можно попросить встречи с самим собственником.

Если покупатель сомневается, что он самостоятельно сможет провести экспертизу представленных продавцом документов, то лучше доверить эту миссию юристам.

Для физлиц

Граждане, то есть частные лица, для оформления права собственности предоставляют в Росреестр или МФЦ такие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт;
  • заверенную у нотариуса официальную доверенность (если интересы заявителя представляет доверенное лицо);
  • расширенная выписка из Росреестра, содержащая данные о владельце участка, о наличии или отсутствии всевозможных обременений и ограничений;
  • документальный акт, устанавливающий вид права собственности продавца;
  • технический паспорт либо план межевания участка из кадастровой палаты (включает необходимые характеристики, площадь, границы, категорию, виды построек);
  • если на участке есть строение, то бумаги предоставляются и на него;
  • договор купли-продажи подготавливается в 3-х экземплярах (для каждой из сторон сделки и в архив Росреестра);
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Для юрлиц

Когда стороной сделки купли-продажи выступает юридическая организация, то кроме бумаг на участок и договора купли-продажи, нужно подать:

  • паспорт и доверенность представителя организации (когда за регистрацией прав на владение обращается не директор организации);
  • приказ о назначении или выписка из учредительных официальных бумаг (когда действия предпринимает главный директор организации);
  • акт приема-передачи.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Предлагаем ознакомиться  Семь способов уволить нерадивого сотрудника

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Оформление документов на землю для продажи

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Как заключить договор купли-продажи

Как только условия по сделке будут обговорены сторонами, можно начинать основной этап заключения сделки, который состоит из следующих шагов:

  • подписание предварительного договора о покупке;
  • заключение главного договора по купле-продаже и оформление прав на владение землёй в отделении Росреестра по месту совершения сделки.

Подписание предварительного договора вовсе не обязательно, однако этот документальный акт даёт ряд преимуществ и гарантий.

Прежде чем готовить документы на продажу участка, участники сделки обсуждают условия будущей сделки. В частности следует подробно описать сумму сделки, а также порядок оформления договора и передачу прав на владение имуществом.

После этого, стороны имеют достаточный временной промежуток, необходимый на сбор документации на оформление сделки.

Чтобы за это время у покупателя либо у продавца не появилось искушения изменить изначальные условия покупки, они фиксируются в предварительном договоре.

В действительности содержание этого документа мало чем отличается от содержания главного договора по сделке, однако в нём прописываются дата, когда заключается главное соглашение по сделке, там же фиксируется факт передачи задатка. Предварительное соглашение не нужно для перерегистрации прав на владение и его не нужно подтверждать у нотариуса.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать

эту статью

. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим

нашим материалом

.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Предлагаем ознакомиться  Документ отменен обязательный медосмотр при приеме на работу

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Как документально оформить продажу земельного участка

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

При заключении сделки по отчуждению участка земли, помимо пакета документов, о которых шла речь выше, продавцу необходимо будет предоставить общегражданский паспорт и квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины.

Важно помнить, что в роли продавца земельного участка и строений, находящихся на нем могут выступать только собственники. С другой стороны, интересы собственника могут защищать специализированные агентства, имеющие необходимую лицензию и нотариальную доверенность от продавца на совершение операций подобного вида.

Как документально оформить продажу земельного участка

Сам алгоритм процесса купли-продажи происходит обычно по следующей схеме:

  • Потенциальный покупатель вносит задаток за приглянувшийся объект. Этот задаток подтверждает серьезность намерений приобретателя и может быть израсходован на определенные нужды, связанные с процессом сбора продавцом необходимых документов;
  • После сбора всех документов продавцом, происходит нотариальное заверение договора купли-продажи, по окончании которого покупатель закладывает оставшуюся сумму в сейфовую ячейку банковского хранилища, либо переводит его на специальный счет;
  • После официальной регистрации прав собственности на земельный участок в пользу покупателя, продавец получает определенную сумму (обычно от 30 до 50%) оговоренной стоимости участка;
  • Окончательный расчет происходит тогда, когда все лица, прописанные в доме или имеющие права пользования участком, получают новую регистрацию и фактически освобождают объект или территорию.

В целях безопасности, организации оптимальной схемы взаиморасчетов и ускорения процесса, при продаже земельного участка рекомендуется обращаться к специалистам агентств недвижимости, обладающим не только глубокими теоретическими знаниями, но и богатым практическим опытом, а также собственными ноу-хау и наработками.

Как и в случае с объектами жилой недвижимости, существуют категории граждан, имеющих преимущественные права на приобретение земельного участка.

К ним, в частности, относятся:

  • сособственники объекта, если им владеет несколько лиц на долевой основе;
  • собственники зданий и сооружений, расположенных на данном участке;
  • арендаторы земельных участков, имеющие на руках действующий договор аренды на момент принятия собственником земли решении о продаже.

Важно знать! Преимущественное право покупки не подразумевает каких-либо преференций в отношении ценообразования. Другими словами, обладатель преимущественного права приобретения земельного участка не в состоянии повлиять на стоимость, заявленную его собственником.

Зачастую право первоочередного выкупа превращается в формальность. Продавец извещает обладателей таких прав о намерении совершить сделку и указывает затребованную им цену. В течение трех месяцев обладатель первоочередного права имеет возможность либо подтвердить свое намерение приобрести землю по указанной собственником стоимости, либо отказаться от покупки в письменной форме. При этом отсутствие какой-либо реакции по истечении установленного срока автоматически считается отказом.

Как подается пакет документов в Росреестр

В независимости от того, для каких целей происходит покупка земли, будь то возведение жилой постройки или для других целей, алгоритм действий, направленных на вступления во владение имуществом остаётся неизменным.

После процедуры составления и подписания соглашения сторонам требуется обратиться в Росреестр, сотрудники которого включают сведения о новом владельце участка в госреестр движимого и недвижимого имущества граждан.

После передачи бумаг, участников сделки уведомят, когда нужно будет сделать повторный визит в регистрационный орган (Росреестр).

Нужно запросить у сотрудника Росреестра расписку о том, что документация на участок состоит на перерегистрации прав на владения, если вдруг таковые понадобится предоставить в другие ведомства.

Об авторе

Как документально оформить продажу земельного участка

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector