Закон и право
Назад

Границы земельного участка и их точность

Опубликовано: 12.04.2020
0
2

Как устанавливают границы?

Многие спрашивают- что значит «граница участка установлена«? В юридическом контексте это означает, что земельный участок прошел процедуру межевания и данные о его границах хранятся в ГКН. Координаты и другие характеристики участка можно узнать в выписке из ЕГРН или кадастровой выписке. С фактическими границами участка все несколько сложнее.

На местности они представлены заборами, колышками, арматурой, стенами зданий или даже внутренними перегородками зданий. Если местоположение (читай «координаты») фактических границ совпадает с данными кадастрового учета с соответствующей для данной категории земель точностью (об этом ниже), то граница считается установленной не только юридически, но и фактически.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

• Если участок еще не проходил межевание. Проверить это просто- нужно зайти на публичную кадастровую карту и найти по кадастровому номеру свой участок. Если участок не отображается на том месте карты, где он должен быть- межевание не проводилось. Нужно заказывать услугу уточнение границ земельного участка.

В этом случае  границы устанавливают согласно существующим заборам или другим межевым знакам с которыми согласны и собственник участка и соседи (подписывается акт согласования). И местоположение согласованных границ заносится в кадастр недвижимости. В теории эта процедура  выглядит довольно просто.

Но на практике, как это обычно бывает, всё намного сложнее. Прежде всего потому, что грамотное формирование границ участка включает в себя не только измерения с целью определения координат границ с достаточной точностью. Сложности возникают на этапе согласования границ (многие соседи игнорируют собственника или их вообще нельзя найти) и на этапе наложения фактических границ на кадастровую карту (частенько «вскрываются» кадастровые ошибки соседних границ).

Вопрос согласования границ находящихся рядом земельных участков в наше время стоит довольно остро. Конечно, в случае допущенных по разным причинам кадастровых ошибок , захватов части чужой территории и т.п. претензии соседей друг к другу по этому поводу действительно имеют под собой почву. В итоге устанавливают границы участка при согласовании с соседями с учетом имеющейся кадастровой информации.

•  Если участок уже прошел межевание— координаты его границ есть в кадастровых данных. Процедура установления границ перетекает уже в  восстановление границ на местности- вынос в натуру. То есть если по каким-то причинам границы на местности неизвестны- их можно установить заново согласно кадастровой информации. Но даже если границы участка установлены согласно действующему законодательству — все равно могут возникнуть споры между соседями.

Определение границ земельного участка

Определение границ земельного участка — это процедура, в которой происходит определение поворотных точек участка с привязкой к GPS координатам (границ) и фиксирование их в едином Государственном кадастре недвижимости.

С 1 января 2018 года в отношении всех земельных участков должно проводиться межевание. Данные о границах вносятся в Кадастр при постановке земли на учет. Так сложилось, что раньше межевание не было обязательной процедурой. И в отношении ранее зарегистрированных участков нередко можно встретить запись «границы не установлены».

Если спорная граница-что делать?

Как уже говорилось выше- если смежные земельные участки не стоят на кадастровом учете- споры решаются при подписании акта согласования (при уточнении границ) или же в судебном порядке.

Если же граница между собственниками уже учтена в кадастре, а на местности возникают вопросы по поводу ее прохождения- существует несколько вариантов решения споров :

  •   Первый, и самый простой- узнать, с какой погрешностью установлены границы Ваших участков на кадастре. Особенно, если речь идет о 10-30 сантиметрах. Об этом ниже.
  •   Второй способ- вызвать  кадастрового инженера, который на основании выписки из ЕГРН произведет вынос границ земельного участка в натуру. То есть укажет на местности, где проходит граница участка. Эта процедура достаточно дорогая (4 точки от 9000 р), зато Вы будете уверены в ваших границах. 
  •   Третьим является заказ землеустроительной экспертизы. Опять же ее проводит кадастровый инженер. Эта процедура уже будет стоить от 15000 р. В нее входит не только определение «виновника» в споре по границам, но и рекомендации по устранению причин разногласий.
  •   Четвертый подразумевает обращение в суд. Если первые три способа подразумевают разумный диалог смежных пользователей и решение спора мирным путем, то судебные тяжбы- это путь непримиримых спорщиков. Не секрет, что это самый трудоемкий и дорогой способ определения границ собственного участка. И скорее всего он не обойдется без судебной землеустроительной экспертизы. Стоимость работ по ее проведению будет не менее 40000 р. Поэтому не спешите идти в суд — проще договориться мирным путем.
Предлагаем ознакомиться  Можно ли строить дома на землях сельхозназначения

Вернемся к первому варианту. Важно знать, в каких случаях споры на самом деле безосновательны. И тут на первый план выходит очень важный вопрос: насколько точно должны определяться границы земельных участков.

Юридические и фактические границы земельного участка

Границы и площадь земельного участка – это две важных его характеристики. По сути граница является некой условной линией, соединяющей две поворотные точки.

Представим себе обычный четырехугольный участок. Он имеет 4 поворотные точки в каждом углу. Линия между ними будет границей. Для многоконтурных участков таких точек будет больше. 

Границы земельного участка

Во время кадастровых работ специалист определит координаты поворотных точек, а уже затем соединит их линиями на плане. Эти линии и будут границами. От того, насколько точно установлены координаты поворотных точек, будет зависеть точность границ. При постановке земли на кадастровый учет, указываются не длины границ, как это могло бы показаться, а координаты характерных точек. Только таким образом можно однозначно определить местоположение участка, исключив вероятность разночтений.

Для установления границ земельного участка и проводится процедура межевания. Тем не менее, говорить о том, что в отношении вашего ЗУ установлены границы можно только после того, как необходимые данные будут внесены в Кадастр. Узнать, было ли межевание, очень просто. Посмотрите в кадастровой выписке характеристики вашего участка. Если границы устанавливались, все данные будут указаны в этом документе.

Установление границ, в первую очередь, необходимо владельцу участка, так как оно позволяет защитить права собственника. Несмотря на это, даже при проведенном межевании можно оказаться вовлеченным в граничный спор с соседями. Это имеет несколько причин. Во-первых, при определении координат поворотных точек существует погрешность, допускаемая законом.

Для того чтобы фактическая граница была установлена в соответствие с законом, она должна соответствовать данным из кадастра. То есть, если ваш забор между двумя участками проходит по линии между поворотными точками, все законно.

Есть ли погрешность?

Как и всякую величину в этом мире, значение координат характерных точек земельного участка в принципе невозможно определить с абсолютной точностью. Потому что каждое измерение неизбежно выполняется с некоторой погрешностью, величина которой зависит от точности прибора, метода измерений, внешних условий и квалификации того, кто эти измерения проводит.

Как определить границы земельного участка?

Существует несколько способов установить фактические границы по закону:

  • По факту. Такое установление применяется в том случае, если участок не был размежеван. В этом случае вам потребуется заказать услугу межевания для уточнения границ. Когда с соседями нет споров, определение границ проходит быстро. Они устанавливаются по межевым знакам, после чего собственники смежных участков подписывают акт согласования границ. В качестве межевых знаков могут использоваться исторически определенные точки. Например, между участками построен забор, и соседи не предъявляют претензий друг к другу. В этом случае кадастровый инженер установит границу по забору.
  • По кадастровой информации в Росреестре. Этот способ установления границ применим в тех случаях, когда межевание было проведено, но по факту никаких разграничивающих знаков между участками нет. В этом случае требуется не столько установление, сколько вынос границ в натуру. За основу берется информация, указанная в кадастре. По этим данным устанавливаются межевые знаки.
Предлагаем ознакомиться  Межевание земельного участка в 2019 году

Теоретически, процедура установления границ очень проста, но на практике возникает много сложностей. Чаще всего проблемы возникают на этапе согласования установленных границ. Они могут быть вызваны разными причинами:

  1. Соседи не согласны. При установке границ по факту соседи нередко высказывают несогласие. Особенно часто это встречается в тех случаях, когда еще до установления границ между владельцами смежных участков шел спор из-за земли.
  2. Соседей найти невозможно. Соседний участок давно установление граница фактическизаброшен, и кому он принадлежит вы не знаете. Раньше такая ситуация была почти неразрешимой. Сейчас закон устанавливает регламент, позволяющий установить границу даже в этом случае. Тем не менее, нужно быть готовым к тому, что в сложных случаях это потребует дополнительных временных затрат.
  3. Во время установления границ обнаружились кадастровые ошибки. Еще одна из частых проблем, возникающих при установлении фактических границ. Кадастровый инженер устанавливает границы, начинает их наложение на кадастровую карту и обнаруживает ошибки. Исправление таких ошибок затрагивает интересы не только владельцев смежных ЗУ, иногда в спор оказывается вовлечено гораздо больше заинтересованных лиц. Например, при межевании одного из участков была допущена ошибка, а границы следующих участков установили по отношению к ошибочным данным. В таких случаях сложно дать один универсальный совет. Каждая ситуация – индивидуальна, и решение должно приниматься с учетом конкретных данных.

Что делать в случае спора с соседями?

Когда вы оказываетесь в ситуации граничного спора с соседями, в первую очередь, постарайтесь договориться. Споры о прохождении границы в натуре можно решить разными способами:

  • Определение погрешности. Как мы уже говорили, закон устанавливает допустимую погрешность при установлении границ. Величина этой погрешности различается в зависимости от категории земли. Обычно, если спор идет из-за нескольких десятков сантиметров, оказывается, что они находятся в пределах погрешности.
  • Вынос в натуру. Это кадастровая процедура, поэтому будьте готовы нести дополнительные затраты. Кадастровый инженер на основе данных из ГКН устанавливает на местности поворотные точки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Самым сложным и дорогостоящим вариантом урегулирования спора является землеустроительная экспертиза. Кадастровый инженер анализирует ситуацию и выявляет причину развития спорной ситуации. После этого он составляет свое заключение с рекомендациями по устранению выявленных проблем.

Предлагаем ознакомиться  Аренда земли у учредителя в бухгалтерии проводки

Границы земельного участка и их точность

Когда соседи не готовы к мирному диалогу относительно спорных границ, единственный вариант – обращение в суд. Такой подход потребует времени, дополнительных затрат, но решение суда окончательно поставит точку в споре. Нужно быть готовым к тому, что вам все равно придется проводить землеустроительную экспертизу, так как в делах по земельным спорам она назначается практически всегда.

Случаи, когда соседи десятилетиями спорят буквально из-за нескольких сантиметров, превращая спор в настоящую войну, не редкость. При этом законные основания для такого спора есть далеко не всегда. Дело в том, что определить координаты с абсолютной точностью без погрешности невозможно.

Погрешность в замерах есть всегда, а на ее величину могут влиять разные факторы:

  • Точность прибора. Для определения координат используют геодезическое оборудование, которое должно регулярно проходить проверки. К сожалению, гарантировать, что оборудование дает минимальную погрешность, могут только крупные специализированные компании. Небольшие компании или частные специалисты не имеют своего оборудования и проводят замеры арендованными приборами. Погрешность в таком случае может сильно выходить за допустимые пределы.
  • Метод измерений. В геодезии используют разные методы, и все они дают разную погрешность.
  • Квалификация специалиста. Тот факт, что частный специалист имеет лицензию, совершенно не подтверждает его высокую квалификацию. Рекомендуем вам перед заключением договора проверять на сайте Росреестра не только информацию о лицензиях и допусках, но и количество отказов. Обращаясь в компанию «Геомер групп», вы можете быть уверены в квалификации и, что тоже немаловажно, опыте кадастрового инженера, который будет заниматься вашим вопросом.

При проведении межевания кадастровый инженер должен не просто определить координаты, но и сделать это таким образом, чтобы минимизировать возможную погрешность. Она не должна выходить за установленные допуски. Они определяются Приказом Минэкономразвития №518 и зависят от категории земли. Приведем некоторые допуски:

  • Для населенных пунктов – 0,1 м.
  • Для дачных участков, земель для садоводства и огородничества, ЛПХ – 0,2 м.
  • Земли сельхозназначения – 2,5 метра.

Местоположение фактической границы может колебаться в пределах установленной нормы, и это не является нарушением закона. Но и здесь все не так просто, как может показаться. Дело в том, что до 2013 года существовали другие нормы погрешности. Так, например, для садоводческих участков, земель ЛПХ норма устанавливалась в 0,3 метра.

На практике это выглядит примерно следующим образом. Например, у вас есть садоводческий участок, границы которого были установлены до 2013 года. Все работы были проведены в соответствии с действовавшими тогда нормами, и погрешность не превышает действовавших на тот момент 0,3 метра. Но по новым нормам она должна быть 0,2 метра. К сожалению, в этом случае вам придется уточнять границы, так как положение закона утратило свою силу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Узнать точность, с которой было проведено определение координат поворотных точек вашего участка, можно в кадастровой выписке. Если оно находится в пределах нормы, оснований для граничного спора нет.

Мы советуем в случае малейших сомнений обращаться к специалистам. Земельное законодательство не просто сложная отрасль. Оно находится в стадии становления, в него вносятся изменения. Специалист разберет конкретно вашу ситуацию и даст рекомендации, как лучше поступить в данном случае.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector